Vraag en Antwoord

Zoals in de andere twee gewesten kan de verkoop van een onroerend goed in het Waals Gewest maar plaatsvinden wanneer de verkoper de potentiele koper een reeks van informatie en attesten omcorrect en volledig te informeren over de technische kwaliteiten en de juridische informatie van het goed dat hij wenst aan te kopen.

Bij (verkoop)bemiddeling zal de vastgoedmakelaar aandacht moeten hebben voor het familiaal statuut van zijn opdrachtgevers en kandidaat-kopers. Bovendien zal de vastgoedmakelaar ook rekening moeten houden met de aard van het onroerend goed, dat het voorwerp uitmaakt van de vastgoedtransactie. Onderstaand nog even de belangrijkste aandachtspunten op een rij.

Drones worden al enkele jaren voor steeds meer en steeds diversere toepassingen aangewend. Binnen de vastgoedsector worden drones hoofdzakelijk gebruikt om vanuit de lucht unieke foto’s te kunnen maken van een pand dat te koop wordt aangeboden. Maar welke wettelijke bepalingen zijn nu eigenlijk van toepassing op het gebruik van drones?

Een erfdienstbaarheid is een last die op een erf (het lijdende of dienende erf) gelegd wordt tot nut en gebruik van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersende erf). Erfdienstbaarheden zijn in principe eeuwigdurend en gaan niet teniet door verloop van tijd, behalve wanneer uitdrukkelijk een tijdsbeperking in de titel is opgenomen. De wetgever heeft evenwel een aantal specifieke beëindigingsgronden voorzien.

Om te kunnen genieten van het klein beschrijf moeten de kopers zich ertoe verbinden om zich in te schrijven in het bevolkingsregister op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de aktedatum (domiciliëringsvoorwaarde). Die inschrijving moeten zij vervolgens drie jaar lang onafgebroken behouden (bewoningsvoorwaarde). Deze voorwaarden garanderen dat de bescheiden woning effectief dienst zal doen als gezinswoning.

De term casco is ontleend aan het Spaanse casco (scheepsbouw). Bij het kopen van een cascowoning, kan je de binnenkant van de woning zelf (laten) afwerken naar eigen smaak en budget.

De Waalse Huisvestingscode voorziet dat elke individuele of collectieve huisvesting dient te worden uitgerust met minstens één rookmelder.

Opdat de vastgoedmakelaar aanspraak kan maken op ereloon, is vereist dat het voorwerp van de bemiddelingsovereenkomst effectief werd verwezenlijkt en dit door toedoen van de vastgoedmakelaar. Hoewel dit principe eenvoudig lijkt, blijken hieromtrent in de praktijk nogal wat discussies te rijzen.

Ruil is een contract waarbij partijen overeenkomen elkaar een zaak in de plaats van een andere zaak af te staan (artikel 1702 B.W.). Een ruilovereenkomst is een overdragend contract onder bezwarende titel en eigenlijk hetzelfde als een verkoopovereenkomst met dit verschil dat in plaats van een financiële koopsom iets anders als tegenprestatie gegeven wordt. Dit verhindert niet dat bij een ruil, naast de overgedragen zaak, ook een opleg bedongen kan worden.

Als vastgoedmakelaar kan men ingeschakeld worden om te bemiddelen bij de verkoop van een onroerend goed, dat werd verpacht. Is de Pachtwet van toepassing, dan heeft dit een aantal belangrijke consequenties. Als vastgoedmakelaar is het dan ook van groot belang om hiervoor aandachtig te zijn en de noodzakelijke stappen tijdens het bemiddelingsproces te ondernemen.

De Vlaamse Wooncode voorziet zowel in een administratieve als in een strafrechtelijke handhaving voor inbreuken op de woningkwaliteitsreglementering. Belangrijk onderscheid daarbij is dat de administratieve handhaving pas wordt opgestart van zodra er 15 strafpunten zijn gequoteerd op het technisch verslag. De strafrechtelijke handhaving kan echter worden uitgeoefend van zodra er één gebrek is in de woning. In de praktijk geldt natuurlijk wel een prioriteitenlijst voor de strafrechtelijke handhaving, met een focus op krotverhuur.

De verhuurder die wordt geconfronteerd met een betalingsachterstand van de huurder, zal zich tot de bevoegde vrederechter moeten wenden om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Wordt deze ontbinding bij een betalingsachterstand automatisch uitgesproken of moeten hiervoor bepaalde voorwaarden vervuld zijn?

Het systeem van vergunningen wordt afgeschaft. In de plaats komt er een vrijwillig systeem van erkenning. Om de erkenning te kunnen verkrijgen, dient het logies ter plaatse te worden gecontroleerd. Als daaruit blijkt dat het logies en de exploitant voldoen aan de basisvoorwaarden, eventueel inclusief de bijzondere openings- en uitbatingsvoorwaarden voor beschermde benamingen, dan zal de erkenning worden toegekend. De exploitant verkrijgt dan het recht om het erkenningsteken te hanteren.

Aan de studiedienst werd recent de vraag voorgelegd of het langetermijnsparen van toepassing kan zijn bij de aankoop van een studentenkamer, waarin geen kookgelegenheid aanwezig is. Deze vraag is interessant, daar zij raakt aan één van de fundamentele beginselen van het Wetboek Inkomstenbelastingen 1992: hoe dient het begrip ‘woning’ in fiscalibus te worden geïnterpreteerd? Het antwoord hierop is niet louter relevant voor het langetermijnsparen (cfr. art. 145-5 WIB92). Ook de wettelijke bepalingen omtrent de woonbonus zitten nog steeds vervat in het WIB, waardoor de definitie van het begrip ‘woning’ hierbij tevens van toepassing is.

De regels inzake de strijd tegen de onderbezetting in sociale woningen in het Brusselse gewest worden hernomen in de Ordonnantie van 11 juli 2013 houdende de Huisvestingscode. De Huisvestingscode voorziet dat, indien een woning onaangepast is omdat ze over minstens twee kamers te veel beschikt, de sociale huisvestingsmaatschappij aan de bewoners een andere aangepaste woning (met een gelijkaardig comfort en gelegen in dezelfde gemeente of in een straal van 5 kilometer) moet voorstellen.

De woningkwaliteitsnormen zijn nader uitgewerkt in drie technische verslagen die zijn gepubliceerd in bijlage bij het Kwaliteitsbesluit van 12 juli 2013. De drie technische verslagen hebben betrekking op zelfstandige woningen, kamers en woonverblijven voor seizoensarbeiders. Zelfs binnen de technische verslagen is er evenwel een beperkte differentiatie inzake de toepasselijke normen. Zo gelden er een beperkt aantal specifieke eisen voor studentenkamers, bovenop de normen die voor alle kamers gelden.

Het huurgarantiefonds, ook wel het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen geheten, is een fonds dat wordt gespijsd met geld van de Vlaamse overheid en met éénmalige vergoedingen vanwege de verhuurders die zich voor een huurcontract aansluiten.

Het is mogelijk dat een opdrachtgever eerst een exclusieve bemiddelingsopdracht toekent aan de ene vastgoedmakelaar, maar zich nadien bedenkt en ook met een andere makelaar in zee wenst te gaan. In dat geval spreken we van een co-exclusieve bemiddelingsopdracht waarbij beide makelaars het pand kunnen verkopen. Maar welke spelregels gelden in dat geval?

Er gelden twee types van informatieverplichtingen ivm overstromingen en integraal waterbeleid:

• De informatieverplichting mbt overstromingsgevoelige gebieden (mogelijk en effectief overstromingsgevoelig gebied) en de afgebakende oeverzones en overstromingsgebieden. De info over de ligging van het onroerend goed dient te worden opgenomen in de publiciteit en in de onderhandse en authentieke akten
• De informatieverplichting mbt risicozones voor overstromingen dient te worden opgenomen in de onderhandse en authentieke akten maar niet in de publiciteit over het onroerend goed

Wie een hoofdverblijfplaats huurt, heeft in principe geen uitstaans met de onroerende voorheffing. Art. 5 Woninghuurwet bepaalt uitdrukkelijk dat de onroerende voorheffing niet ten laste van de huurder kan worden gelegd. De onroerende voorheffing is dus steeds verschuldigd door de eigenaar en strekt louter de verhuurder tot belang.

Indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, moet de syndicus terugtreden. Hij is dan verplicht om het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen. Hoe zit het met de overdracht van dit dossier?

Het einde van de huur komt in zicht. Tussen huurder en verhuurder dienen een aantal afspraken gemaakt te worden, onder meer over eventuele huurschade of verfraaiingswerken die de huurder heeft uitgevoerd.

Sinds 1 januari 2006 moet er bij elke nieuwbouw een EPC-nieuwbouw worden afgeleverd door een EPB-verslaggever (mogelijk een architect). Nieuwbouw of verbouwingen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning of melding vereist is, moeten in Vlaanderen voldoen aan bepaalde energienormen. Die normen worden EPB-eisen genoemd.  EPB staat voor “Energieprestaties en Binnenklimaat”.

Het programmadecreet 2016 heeft de Vlaamse woonbonus voor de tweede maal ingrijpend hervormd: de huidige woonbonus voor de enige eigen woning enerzijds en de gewone intrestaftrek & het langetermijnsparen voor de niet-enige eigen woning anderzijds werden ondergebracht in een nieuwe, geïntegreerde Vlaamse woonbonus. Die is op elke eigen woning van toepassing, ongeacht of deze nu enig of niet-enig is. Het nieuwe systeem is in werking getreden op 1 januari 2016; het is dus van toepassing op alle leningen die na die datum worden aangegaan.

De functie van commissaris van de rekeningen werd in de wet van 2 juni 2010 verplicht opgelegd. Dit is één van de maatregelen die de wetgever nam om het financieel beleid van de syndicus binnen een vereniging van mede-eigenaars transparanter te maken en te kunnen controleren. Wat zijn de bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen binnen een vereniging van mede-eiegnaars?

De door een vastgoedmakelaar afgesloten bemiddelingsopdracht wordt vaak gekenmerkt door een exclusief karakter. Het bedingen van exclusiviteit is ongetwijfeld geldig, maar hoe wordt het begrip exclusiviteit bij bemiddelingsopdrachten nu juist geïnterpreteerd?

Sluit je als vastgoedmakelaar een bemiddelingsopdracht tot verkoop af met een consument, dan moet je rekening houden met de bepalingen van het KB bemiddelingsopdrachten. Ook met betrekking tot de na te leven opzegtermijnen en -vergoedingen bevat het KB relevante bepalingen. Wat moet je als vastgoedmakelaar weten?

In het Waals Gewest is op 1 januari 2016 de woonbonus ingrijpend hervormd, zij het met de nodige retroactiviteit want de teksten werden pas definitief goedgekeurd door het Waals parlement op 20 juli 2016 en verschenen pas in het Belgisch Staatsblad op 10 augustus 2016. De woonbonus werd in Wallonië vervangen door de nieuwe ‘chèque habitat’.

Vaak gaan buren in discussie over waar nu precies de grens ligt tussen hun percelen. Hoe kan een dergelijke discussie worden opgelost tussen betrokkenen? 

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft men zich duidelijk laten inspireren door het Vlaamse voorbeeld : de nieuwe tariefstructuur is bijna identiek aan deze die sinds 1 juli 2015 in Vlaanderen van kracht is. Het enige verschil schuilt erin dat in Brussel geen bijkomende incentives (extra lage tarieven) werden ingevoerd bij een energetische renovatie of bij de inhuurgave van de geschonken woning.

Ook in Brussel zijn er dus nog slechts twee tariefstructuren, één voor schenkingen in rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen samenwonenden en een tariefboom voor schenkingen tussen alle andere personen.

De Woninghuurwet geeft aan de huurder de mogelijkheid om een huurovereenkomst af te sluiten voor een standaard duur van 9 jaar of voor een duur die korter is dan of gelijk is aan drie jaar. De vraag rijst in welke gevallen de huurder tot een opzeg kan overgaan en welke vergoeding hij hiervoor verschuldigd is. Hieronder zetten we de belangrijkste principes  nog eens op een rij.

Heel wat verhuurders worden geconfronteerd met een huurder die niet of slecht betaalt. Een heel vervelend probleem, zeker indien je als verhuurder rekent op die huurinkomsten om andere rekeningen te betalen. Wat zijn de concrete stappen die je kan ondernemen bij wanbetaling?

Op 1 december 2015 is de vernieuwde Vlaamse renovatiepremie in voege getreden. Het toepassingsgebied is ongewijzigd gebleven: de premie kan worden aangevraagd door eigenaars-bewoners en door verhuurders die verhuren via een SVK. Private verhuurders kunnen er dus nog steeds geen beroep op doen.

De algemene vergadering blijft het ultieme beslissingsorgaan binnen de vereniging van mede-eigenaars. Het is op de algemene vergadering dat de mede-eigenaars met elkaar overleggen en beslissingen nemen in het belang van de vereniging. De vraag stelt zich of ook de mede-eigenaars, naast de syndicus, het initiatief kunnen nemen om de algemene vergadering samen te roepen?

Mede-eigenaars hebben niet enkel nood aan een orgaan dat beslissingen neemt, maar ook aan een orgaan dat deze beslissingen uitvoert en dagdagelijks instaat voor het beheer van de mede-eigendom. De syndicus vormt het executief orgaan dat de beslissingen van de algemene vergadering uitvoert. De algemene vergadering is bevoegd voor het aanstellen van een nieuwe syndicus. Maar kan de algemene vergadering de syndicus voor een langere periode van 3 jaar benoemen?

Met ingang van 1 januari 2016 is de waterfactuur grondig gewijzigd. De Vlaamse Regering wilde met deze hervorming in eerste instantie meer uniformiteit garanderen: voortaan zullen alle Vlaamse drinkwatermaatschappijen de waterfactuur op dezelfde manier berekenen.

Als syndicus ben je verplicht alle mede-eigenaars de mogelijkheid te bieden om inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom. Maar hoe ga je als syndicus om met deze verplichting?

Via het programmadecreet 2016 (decreet van 18 december 2015 werd de Turteltaks uiteindelijk realiteit: de belasting zal vanaf 1 maart 2016 verschuldigd zijn. Maar wat houdt deze nieuwe taks nu precies allemaal in?

De wet op de mede-eigendom voorziet in drie kwantitatieve regels wat betreft het aantal stemmen en volmachten waarmee een volmachthebber geldig kan deelnemen aan de algemene vergadering.

Sedert het Vlaamse decreet van  23 november 2007 hebben partijen de mogelijkheid om over te gaan tot de ontbinding van de verkoopovereenkomst op een georganiseerde manier waarbij de evenredige verkooprechten vervangen worden door een vast tarief. Zowel de ontbonden of vernietigde overeenkomst en de overeenkomst tot minnelijke ontbinding zijn - indien voldaan is aan bepaalde voorwaarden - onderworpen aan een vast recht van slechts 10 euro.

Stel: je opdrachtgever tot verkoop of verhuur is hoogbejaard en de kans is reëel dat hij/zij tijdens de bemiddelingsopdracht wilsonbekwaam zal worden. In dat geval kan de verkoop in principe enkel doorgaan na de aanstelling en het akkoord van een bewindvoerder.

Het Hof van Cassatie velde op 9 oktober 2014 een belangwekkend arrest, waarbij werd geoordeeld dat de woninghuur van korte duur reeds geacht wordt een standaard huur van 9 jaar te zijn, van zodra vaststaat dat er geen opzegging conform artikel 3,§6, 4e lid Woninghuurwet meer kan gebeuren.

Stel: een woning met tuin wordt verkocht. Het kan gebeuren dat in de publiciteit een verkeerde oppervlakte wordt vermeld. Wat zijn de gevolgen en hoe kan men dit voorkomen?

Kan een pachtovereenkomst mondeling tot stand komen? Of moet de pachtovereenkomst schriftelijk opgemaakt worden? En in het laatste geval, volstaat dan een onderhands geschrift of is een authentieke akte aangewezen?

Het klein beschrijf is in beginsel niet toepasbaar wanneer de koper reeds eigenaar is van een andere woning, tenzij die woning werd geërfd van een bloedverwant in opgaande lijn (dergelijke woning wordt buiten beschouwing gelaten). Indien een koper een tweede woning bezit, zou hij er dus in principe geen gebruik van kunnen maken.

De leefregels binnen een appartementsmede-eigendom zijn vervat in de burgerrechtelijke principes, de statuten en het reglement van orde. Oerdegelijke bepalingen en voorschriften volstaan niet. Ze moeten ook tanden hebben. Dit impliceert dat ter bescherming van het woonklimaat en de collectieve discipline tegen onbehoorlijke eigenaars en huurders efficiënt moet kunnen worden opgetreden.

De leefregels binnen een appartementsmede-eigendom zijn vervat in de burgerrechtelijke principes, de statuten en het reglement van orde. Deze regels zijn maar afdwingbaar en hun inbreuken zijn maar sanctioneerbaar indien ze tegenstelbaar zijn aan de titularissen van zakelijke rechten, zoals eigenaars en vruchtgebruikers, en titularissen van persoonlijke rechten, zoals huurders. Wanneer zijn de regels tegenstelbaar?

De koper van een bescheiden woning die in het Vlaams Gewest ligt, kan in bepaalde gevallen genieten van het zogenaamde “klein beschrijf”: in dat geval betaalt de koper een verkooprecht van slechts 5% in plaats van de normale 10%.

In het kader van de eerste begrotingscontrole van 2015 besliste de Vlaamse Regering om de schenkingsrechten ingrijpend te hervormen.

Gelet op het tijdelijke karakter van de uitbating, is het bij een pop-up winkel veelal niet de bedoeling van de partijen om gebonden te zijn door een handelshuurovereenkomst, met een minimumduur van 9 jaar. De vraag stelt zich dan ook of het mogelijk is om de huurovereenkomst voor een pop-up winkel buiten de handelshuurwetgeving op te maken.

Als extra stimulans om energiezuinig te (her)bouwen wordt in Vlaanderen een verlaagd tarief toegepast voor de onroerende voorheffing, meer bepaald wanneer de gebouwde/verbouwde woning aan een maximaal e-peil voldoet. De toegekende vermindering verschilt naargelang het behaalde peil.

Wanneer een gehuwd koppel geconfronteerd wordt met de tragische situatie waarbij één van hen terminaal ziek is, werd in de notariële praktijk soms aangeraden om in het huwelijkscontract een sterfhuisclausule in te schrijven. Hierbij voorziet men bij ontbinding van het huwelijk in een onvoorwaardelijke toebedeling van het gemeenschappelijk vermogen aan één met naam genoemde echtgenoot.

Het fenomeen, waarbij kleinhandelaars een winkelruimte binnen een groter warenhuis huren, is de laatste tijd lang geen uitzondering meer. Vaak bestaat er onduidelijkheid over het huurregime dat in dit geval moet worden toegepast: moet een handelshuurovereenkomst worden afgesloten, of betreft het een huurovereenkomst van gemeen huurrecht? Het Hof van Cassatie velde een belangwekkend arrest in dit verband.

De verkoop van een woning van een minderjarige kan nooit gebeuren zonder dat de vrederechter daar de machtiging toe verleent, dit ongeacht of beide ouders van de minderjarige nog in leven zijn, er één gestorven is of beiden overleden zijn. Dit betekent dan ook dat steeds de vrederechter moet gevat worden wil men het onroerend goed waarvan het kind (mede-)eigenaar is verkopen.

Het is op de algemene vergadering dat de mede-eigenaars met elkaar overleggen en beslissingen nemen in het belang van de vereniging.

Er is geen enkel verdrag of andere mensenrechtelijke tekst die een expliciet recht op huisdieren toekent. Als men een huis of appartement huurt, ondertekent de huurder een contract. Door het contract te ondertekenen, geeft de huurder te kennen dat hij akkoord gaat met de voorwaarden.

De huurder die een hernieuwing van de handelshuurovereenkomst wil bekomen, moet deze verplicht aanvragen tussen de 18e en de 15e maand voor het einde van de lopende huurperiode. Doet deze dat niet, dan zal de huurovereenkomst in principe een einde nemen zodra de duur ervan is verstreken. Toch gebeurt het soms dat de verhuurder de huurder in het pand laat zonder enig protest of voorbehoud en de huurder de maandelijkse huur gewoon verder betaalt.

Regelmatig ontvangen wij de vraag wat juist in de notulen moet worden opgenomen en of het opportuun is om met twee verslagen te werken: een beknopt verslag met de wettelijke vermeldingen en een omstandig verslag met weergave van de besprekingen? Het antwoord op deze vraag is neen. De syndicus moet er zich van bewust zijn dat enkel de tijdens de algemene  vergadering ondertekende notulen rechtskracht hebben.

Een erfdienstbaarheid kan omschreven worden als een last die op een erf (het lijdende of dienende erf) gelegd wordt tot nut en gebruik van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersende erf). en erfdienstbaarheid is in principe eeuwigdurend. Toch heeft de wet een aantal beperkte mogelijkheden voorzien om dit recht al dan niet vrijwillig te beëindigen.

Sinds 1 januari 2015 heeft het Vlaams Gewest immers de ‘dienst registratie- en successierechten’ overgenomen van de Federale Overheidsdienst Financiën. Er zijn twee opvallende verschilpunten tussen de Vlaamse en de federale omzendbrief, die de laatste weken voor ongerustheid zorgden.

Sinds 2007 moeten zowel het bedrag van de gevraagde huurprijs als de gemeenschappelijke lasten vermeld worden in elke officiële mededeling in het kader van een tehuurstelling. In de rechtsleer bestaat enige discussie over de vraag of deze geafficheerde huurprijs als een bindend aanbod moet worden beschouwd.

Een renovatiehuurovereenkomst is een woninghuurovereenkomst waarbij de huurder in het gehuurde goed werken zal uitvoeren die in principe op grond van de wet ten laste zijn van de verhuurder. Dergelijke overeenkomst kan worden afgesloten bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar de lopende huurovereenkomst kan even goed worden uitgebreid tot een renovatiehuurovereenkomst.

Naar aanleiding van de oprichting van een raad van mede-eigendom stelt zich de vraag wie nu juist deel kan uitmaken van dit orgaan. Met de wet op de mede-eigendom van 2 juni 2010 wordt door de wetgever duidelijk gesteld dat de raad van mede-eigendom enkel uit ‘mede-eigenaars’ kan bestaan. Ondanks de wettelijke bepaling bestaat er toch nog onduidelijkheid met betrekking tot het begrip ‘mede-eigenaar’.

Je verhuurde een woning aan een koppel dat niet gehuwd en niet wettelijk samenwonend is. Na enige tijd krijg je een opzeggingsbrief van één van de huurders die de huurovereenkomst “wat zijn deel betreft” wenst op te zeggen. In deze opzeggingsbrief is aangegeven dat de andere huurder hiermee akkoord is en de huurovereenkomst alleen zal verder zetten. Hoe moet je als verhuurder hierop reageren?

Een mede-eigenaar is niet verplicht persoonlijk aanwezig te zijn op de algemene vergadering. Hij kan hierbij een andere mede-eigenaar of een derde een volmacht geven. Wat als achteraf blijkt dat de volmachthouder anders heeft gestemd dan de volmachtgever had aangeduid?

Het is niet ongebruikelijk dat in de verkoopovereenkomst een deel van de verkoopprijs wordt afgesplitst als zijnde de prijs die overeenstemt met de mee verkochte roerende goederen. Op dit deel van de verkoopprijs zijn dan in principe geen registratierechten verschuldigd. Overdrijving is hier uit den boze gezien je in dat geval problemen riskeert met de ontvanger van de registratierechten.

De wet op de mede-eigendom bepaalt dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer en hij zijn bevoegdheid in principe niet kan overdragen dan met toestemming van de algemene vergadering en dit slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.

Bij een controle vanaf 1 januari 2015 zal het niet voldoen aan de minimum dakisolatienorm strafpunten opleveren.

De algemene vergadering is het zenuwcentrum van elke vereniging van mede-eigenaars. Het is op de algemene vergadering dat de mede-eigenaars overleggen met elkaar en beslissingen nemen in het belang van de vereniging.

Vóór de vernieuwing van de antimisbruikbepalingen stelde de fiscus zich eerder soepel op ten aanzien van de split sale constructie, waardoor deze in de ondernemingswereld vrij algemeen gebruikt werd wegens het belangrijk fiscaal voordeel. 

In een gebouw dat oorspronkelijk via een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie in een chauffagekelder werd verwarmd, wordt er omgeschakeld naar een individueel verwarmingssysteem per appartement. De chauffagekelder komt leeg te staan. De algemene vergadering kan met volstrekte meerderheid van de stemmen beslissen om tot de verhuring ervan over te gaan.

De techniek van de gesplitste aankoop is intussen welbekend. 

De statuten van een gebouw zijn  niet  onderworpen aan taalvoorschriften. Wel is het zo dat de notaris die de statuten van een gebouw opstelt,  én de taal van de akte én  de taal van partijen moet begrijpen.

De woonbonus is een belangrijk fiscaal voordeel waarvan de koper van een woning onder bepaalde voorwaarden kan genieten. Dit systeem van hypotheekaftrek werd in 2005 in België ingevoerd.

Regelmatig wordt de vastgoedmakelaar geconfronteerd met meerdere kandidaat-kopers die bereid zijn de vraagprijs te bieden. Voor de opdrachtgever stelt zich dan de vraag hoe hij best de knoop doorhakt. De vastgoedmakelaar kan suggereren om een biedingsronde te organiseren. Hierbij moet hij wel een aantal spelregels in acht nemen.

Het samenroepen van een algemene vergadering gaat gepaard met een aanzienlijke materiële voorbereiding. De opmaak van een agenda maakt daar onderdeel van uit.

Kan een huurovereenkomst louter mondeling afgesloten worden?  Kan dit ook bij woninghuur? Kan een bestaande mondelinge huurovereenkomst omgezet worden in een schriftelijke overeenkomst? 

Vaak wordt de vastgoedmakelaar geconfronteerd met een kandidaat-koper die een bod doet aan de prijs vermeld in de publiciteit en vervolgens misnoegd is omdat zijn bod niet door de opdrachtgever wordt aanvaard. De kandidaat-koper gaat er dan vanuit dat als hij de ‘vraagprijs’ biedt, de verkoop automatisch een feit is. Wat moet de vastgoedmakelaar hierop antwoorden?

De nieuwe Brusselse Huisvestingscode werd uitgewerkt op basis van meerdere politieke richtlijnen.

De prijs die vermeld wordt in de verkoopovereenkomst moet gelijk zijn aan de werkelijke verkoopprijs. Met andere woorden: het is verboden een deel 'in het zwart' of 'onder de tafel' te betalen.

Net zoals in de twee andere gewesten, kan een onroerend goed in Wallonië slechts verkocht worden indien de verkoper bepaalde informatie en attesten kan voorleggen die als doel hebben een kandidaat-koper correct en volledig te informeren over de technische eigenschappen en de juridische toestand van het goed dat hij wenst te kopen.

Gemene muren zijn muren die gedeeld worden door twee woningen. Dergelijke gemeenschappelijke muren kom je tegen bij halfopen of aaneengesloten bebouwingen.

De verplichtingen inzake het energieprestatiecertificaat werden in Wallonië geïntroduceerd door het Besluit van de Waalse regering van 3 december 2009 betreffende de certificering van bestaande residentiële gebouwen. Het energieprestatiecertificaat kan als een soort ‘identiteitskaart’ op vlak van energie beschouwd worden. Het beschrijft, aan de hand van alfabetische of numerieke indicatoren, de energieprestaties van een gebouw en laat dus zien of het gebouw in kwestie al dan niet energieverslindend is.

Belangrijk is om in elk geval te noteren dat de vervroegde beëindiging door de verhuurder enkel mogelijk is indien dat uitdrukkelijk werd bedongen in de overeenkomst, in tegenstelling tot de regeling voor de huurder.

Volgens het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 ‘betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars’ heeft de vastgoedmakelaar recht op een ereloon na het einde van de opdracht. Er zijn hieraan wel enkele voorwaarden verbonden.

De overdracht van een kavel heeft niet alleen financiële gevolgen voor de koper en de verkoper, maar tevens voor de vereniging van mede-eigenaars. In de praktijk krijgt de syndicus regelmatig te maken met discussies tussen de oude en de nieuwe mede-eigenaar over de betaling van de bijdragen in de gemeenschappelijke lasten.

Hoofdprincipe is dat elke vastgoedmakelaar vrij zijn honorarium mag vaststellen. Hij moet hierbij rekening houden met de complexiteit van de opdracht, met zijn bijzondere kwalificaties en de algemene kosten eigen aan zijn activiteit.

De handelshuurwet bepaalt dat een handelshuurcontract niet voor een kortere duur dan negen jaar kan worden aangegaan. Een uitzondering op deze minimumduur betreft de onderhuur: deze mag nooit langer zijn dan de hoofdhuur.

Als de vastgoedmakelaar beschikt over een exclusieve opdracht mag in principe alleen hij de opdracht uitvoeren. Exclusiviteit is de regel, niet-exclusiviteit de uitzondering. De vastgoedmakelaar die zich wil laten respecteren en die zijn belangen wenst te verdedigen, streeft best exclusiviteit na.

Met de wet op de mede-eigendom van 2 juni 2010 heeft de wetgever een antwoord geboden op de discussie of de syndicus de contactgegevens van mede-eigenaars moet mededelen aan de andere mede-eigenaars.

De termen 'opdracht' en 'mandaat' worden door vastgoedmakelaars vaak door elkaar gebruikt, maar ze dekken toch een verschillende lading.

Vandaag wordt men in zowel ‘oudere’ als ‘recentere’ statuten, in het bijzonder het reglement van mede-eigendom, vaak geconfronteerd met kostenvrijstellingsbedingen in het voordeel van de bouwpromotoren.

Als de bemiddelingsopdracht onder het toepassingsgebied van het KB-BO valt, dan is de vastgoedmakelaar verplicht om bepaalde bedingen in zijn contract op te nemen. Andere bedingen zijn dan weer uitdrukkelijk verboden.