Vraag en Antwoord

Om te kunnen genieten van het klein beschrijf moeten de kopers zich ertoe verbinden om zich in te schrijven in het bevolkingsregister op het adres van de aangekochte woning binnen drie jaar na de aktedatum (domiciliëringsvoorwaarde). Die inschrijving moeten zij vervolgens drie jaar lang onafgebroken behouden (bewoningsvoorwaarde). Deze voorwaarden garanderen dat de bescheiden woning effectief dienst zal doen als gezinswoning.

11/08/2017

Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd wanneer meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte gedurende een termijn van minstens 12 opeenvolgende maanden niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt gebruikt. Hierbij wordt er geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw. Hoe wordt de leegstand beoordeeld?

10/07/2017

De term casco is ontleend aan het Spaanse casco (scheepsbouw). Bij het kopen van een cascowoning, kan je de binnenkant van de woning zelf (laten) afwerken naar eigen smaak en budget.

03/07/2017

De wet op de mede-eigendom voorziet dat de beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. Wat is het lot van de blanco stemmen, onthoudingen en ongeldige stemmen? Kunnen de statuten bepalen dat deze stemmen bij de neen-stemmen worden gerekend?

26/06/2017

De Waalse Huisvestingscode voorziet dat elke individuele of collectieve huisvesting dient te worden uitgerust met minstens één rookmelder.

19/06/2017

Wie als erfgenaam een via erfenis verkregen woning verkoopt, dient de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen. Als de verkregen verkoopprijs de destijds in de successieaangifte geschatte waarde te ver overstijgt, kan de fiscus nog behoorlijk moeilijk doen.

12/06/2017

Opdat de vastgoedmakelaar aanspraak kan maken op ereloon, is vereist dat het voorwerp van de bemiddelingsovereenkomst effectief werd verwezenlijkt en dit door toedoen van de vastgoedmakelaar. Hoewel dit principe eenvoudig lijkt, blijken hieromtrent in de praktijk nogal wat discussies te rijzen.

06/06/2017

Als men voor een bouwproject een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning nodig heeft, dan is men in bepaalde gevallen verplicht om een archeologienota toe te voegen aan de vergunningsaanvraag. Die archeologienota is het resultaat van een archeologisch vooronderzoek, waarvoor een erkende archeoloog moet worden aangesteld. De doelstelling van het archeologisch vooronderzoek is om te bepalen of er op het terrein al dan niet archeologisch erfgoed aanwezig is en om maatregelen voor te stellen om met het aanwezige erfgoed om te gaan.

29/05/2017

Ruil is een contract waarbij partijen overeenkomen elkaar een zaak in de plaats van een andere zaak af te staan (artikel 1702 B.W.). Een ruilovereenkomst is een overdragend contract onder bezwarende titel en eigenlijk hetzelfde als een verkoopovereenkomst met dit verschil dat in plaats van een financiële koopsom iets anders als tegenprestatie gegeven wordt. Dit verhindert niet dat bij een ruil, naast de overgedragen zaak, ook een opleg bedongen kan worden.

22/05/2017

Eén van de taken van de syndicus bestaat erin het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren. Over het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaan er onder de mede-eigenaars heel wat verkeerde opvattingen. Wat omvat het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars nu juist? Is het toegestaan om vermogen te beleggen in kasbons, aandelen of obligaties?

15/05/2017

Als vastgoedmakelaar kan men ingeschakeld worden om te bemiddelen bij de verkoop van een onroerend goed, dat werd verpacht. Is de Pachtwet van toepassing, dan heeft dit een aantal belangrijke consequenties. Als vastgoedmakelaar is het dan ook van groot belang om hiervoor aandachtig te zijn en de noodzakelijke stappen tijdens het bemiddelingsproces te ondernemen.

08/05/2017

In het kader van de begroting 2016 werd in het Waalse Gewest een ingrijpende hervorming doorgevoerd van de vastgoedfiscaliteit. Één van de blikvangers was de verhoging van het tarief van de registratierechten (12,5%) tot 15% bij de aankoop van een 3de, 4de, 5de, … woning.

28/04/2017

De Vlaamse Wooncode voorziet zowel in een administratieve als in een strafrechtelijke handhaving voor inbreuken op de woningkwaliteitsreglementering. Belangrijk onderscheid daarbij is dat de administratieve handhaving pas wordt opgestart van zodra er 15 strafpunten zijn gequoteerd op het technisch verslag. De strafrechtelijke handhaving kan echter worden uitgeoefend van zodra er één gebrek is in de woning. In de praktijk geldt natuurlijk wel een prioriteitenlijst voor de strafrechtelijke handhaving, met een focus op krotverhuur.

24/04/2017

De wijzes van wonen alsook de types van woningen evolueren voortdurend. Om in te spelen op deze realiteit en een wettelijk bestaan te geven aan deze verschillende types van huisvesting, heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest verschillende concepten in de wettekst van de Huisvestingscode goedgekeurd op 11 juli 2013 ingevoegd.

06/04/2017

De verhuurder die wordt geconfronteerd met een betalingsachterstand van de huurder, zal zich tot de bevoegde vrederechter moeten wenden om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Wordt deze ontbinding bij een betalingsachterstand automatisch uitgesproken of moeten hiervoor bepaalde voorwaarden vervuld zijn?

03/04/2017

Het principe van verkoop van een onroerend goed waarin een onbekwame medegerechtigd is, is de openbare verkoop. Maar een verkoop uit de hand is eveneens mogelijk. Een voorafgaandelijke toelating van de vrederechter is altijd vereist. Er moet worden gemotiveerd waarom de verkoop uit de hand tot belang van de onbekwame strekt en er moet een schattingsverslag worden opgemaakt van het te verkopen onroerend goed.

 

27/03/2017

Het systeem van vergunningen wordt afgeschaft. In de plaats komt er een vrijwillig systeem van erkenning. Om de erkenning te kunnen verkrijgen, dient het logies ter plaatse te worden gecontroleerd. Als daaruit blijkt dat het logies en de exploitant voldoen aan de basisvoorwaarden, eventueel inclusief de bijzondere openings- en uitbatingsvoorwaarden voor beschermde benamingen, dan zal de erkenning worden toegekend. De exploitant verkrijgt dan het recht om het erkenningsteken te hanteren.

24/03/2017

De woninghuurwet voorziet dat een woninghuur voor een woning die dient tot hoofdverblijfplaats geacht wordt te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar. Indien partijen wensen dat deze woninghuurovereenkomst stopt na deze 9 jaar dan dient men een opzeg te geven.

21/03/2017

Aan de studiedienst werd recent de vraag voorgelegd of het langetermijnsparen van toepassing kan zijn bij de aankoop van een studentenkamer, waarin geen kookgelegenheid aanwezig is. Deze vraag is interessant, daar zij raakt aan één van de fundamentele beginselen van het Wetboek Inkomstenbelastingen 1992: hoe dient het begrip ‘woning’ in fiscalibus te worden geïnterpreteerd? Het antwoord hierop is niet louter relevant voor het langetermijnsparen (cfr. art. 145-5 WIB92). Ook de wettelijke bepalingen omtrent de woonbonus zitten nog steeds vervat in het WIB, waardoor de definitie van het begrip ‘woning’ hierbij tevens van toepassing is.

13/03/2017

De syndicus is als beheerder van het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars belast met het invorderen van de mede-eigendomsbijdragen ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars. Bij het invorderen dient de syndicus er over te waken dat de bijdragen niet verjaren. De aansprakelijkheid van de syndicus komt in het gedrang wanneer hij niet de vereiste zorg aan de dag legt om de voorschotten en bijdragen te innen of te recupereren.

06/03/2017

De regels inzake de strijd tegen de onderbezetting in sociale woningen in het Brusselse gewest worden hernomen in de Ordonnantie van 11 juli 2013 houdende de Huisvestingscode. De Huisvestingscode voorziet dat, indien een woning onaangepast is omdat ze over minstens twee kamers te veel beschikt, de sociale huisvestingsmaatschappij aan de bewoners een andere aangepaste woning (met een gelijkaardig comfort en gelegen in dezelfde gemeente of in een straal van 5 kilometer) moet voorstellen.

27/02/2017

Het conformiteitsattest is een bewijs dat de woning aan de kwaliteitsnormen voldoet conform het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. Het attest is in principe niet verplicht, maar het geeft de verhuurder wel extra zekerheid. Het bevestigt dat de woning aan de Vlaamse kwaliteitsnormen voldoet inzake veiligheid, gezondheid en kwaliteit. Doordat de woning voldoet aan de reglementair bepaalde veiligheids- en gezondheidseisen krijgen de huurders een positief signaal.

 

21/02/2017

De woningkwaliteitsnormen zijn nader uitgewerkt in drie technische verslagen die zijn gepubliceerd in bijlage bij het Kwaliteitsbesluit van 12 juli 2013. De drie technische verslagen hebben betrekking op zelfstandige woningen, kamers en woonverblijven voor seizoensarbeiders. Zelfs binnen de technische verslagen is er evenwel een beperkte differentiatie inzake de toepasselijke normen. Zo gelden er een beperkt aantal specifieke eisen voor studentenkamers, bovenop de normen die voor alle kamers gelden.

14/02/2017

Stel, een verhuurder heeft een appartement dat in aanbouw is of grondig gerenoveerd wordt en wenst alvast een huurder te zoeken, ook al heeft hij nog geen duidelijk zicht op het tijdstip waarop het appartement klaar zal zijn. Kan dit wel?

07/02/2017

Het huurgarantiefonds, ook wel het fonds ter bestrijding van uithuiszettingen geheten, is een fonds dat wordt gespijsd met geld van de Vlaamse overheid en met éénmalige vergoedingen vanwege de verhuurders die zich voor een huurcontract aansluiten.

30/01/2017

Naast bepaalde opzegmogelijkheden voor verhuurder en huurder, voorziet de handelshuurwet in de mogelijkheid om de handelshuurovereenkomst in onderling akkoord te beëindigen, de zogenaamde minnelijke beëindiging. Naast wilsovereenstemming tussen de partijen, wordt deze beëindigingsmogelijkheid ook gekoppeld aan een bepaalde formaliteit. Wat is nu het gevolg als deze niet nageleefd wordt?

23/01/2017

Het is mogelijk dat een opdrachtgever eerst een exclusieve bemiddelingsopdracht toekent aan de ene vastgoedmakelaar, maar zich nadien bedenkt en ook met een andere makelaar in zee wenst te gaan. In dat geval spreken we van een co-exclusieve bemiddelingsopdracht waarbij beide makelaars het pand kunnen verkopen. Maar welke spelregels gelden in dat geval?

16/01/2017

De syndicus heeft de wettelijke bevoegdheid om de vereniging van mede-eigenaars in rechte te vertegenwoordigen. Wanneer de syndicus als mandataris van de vereniging van mede-eigenaars in rechte wil optreden, moet hij zich in principe laten machtigen door de algemene vergadering alvorens de procedure in te stellen. De vraag stelt zich soms of de syndicus ook moet beschikken over een voorafgaande machtiging van de algemene vergadering alvorens hij hoger beroep kan instellen?

09/01/2017

Er gelden twee types van informatieverplichtingen ivm overstromingen en integraal waterbeleid:

  • De informatieverplichting mbt overstromingsgevoelige gebieden (mogelijk en effectief overstromingsgevoelig gebied) en de afgebakende oeverzones en overstromingsgebieden. De info over de ligging van het onroerend goed dient te worden opgenomen in de publiciteit en in de onderhandse en authentieke akten
  • De informatieverplichting mbt risicozones voor overstromingen dient te worden opgenomen in de onderhandse en authentieke akten maar niet in de publiciteit over het onroerend goed
19/12/2016

Ondernemers die een nieuw concept willen uitproberen, vinden zelden een geschikt pand. Het klassieke regime van de handelshuur verbindt de huurder voor een termijn van minstens 9 jaar, maar dit vormt voor vele ondernemers een te groot risico. De decreetgever werkte dan ook een nieuw huurregime uit, een huur van korte duur voor pop up stores. Maar wat zijn nu eigenlijk de specifieke regels?

13/12/2016

Wie een hoofdverblijfplaats huurt, heeft in principe geen uitstaans met de onroerende voorheffing. Art. 5 Woninghuurwet bepaalt uitdrukkelijk dat de onroerende voorheffing niet ten laste van de huurder kan worden gelegd. De onroerende voorheffing is dus steeds verschuldigd door de eigenaar en strekt louter de verhuurder tot belang.

06/12/2016

De formaliteit van de registratie zorgt ervoor dat de handelshuurovereenkomst vaste datum verkrijgt. Door de vaste dagtekening wordt de overeenkomst aan derden tegenstelbaar. Ook bij een handelshuurhernieuwing moet de handelshuurder ervoor zorgen dat de hernieuwde overeenkomst vaste datum verwerft, maar hoe gebeurt dit juist?

28/11/2016

Indien zijn mandaat op om het even welke wijze een einde heeft genomen, moet de syndicus terugtreden. Hij is dan verplicht om het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen. Hoe zit het met de overdracht van dit dossier?

22/11/2016

Iedereen die een beschermd onroerend goed verkoopt, moet in de publiciteit vermelden dat dit pand beschermd is. Ook moet een verwijzing worden opgenomen naar www.onroerenderfgoed.be voor nadere informatie over de rechtsgevolgen. Sinds 1 januari 2016 mag een verkorte vermelding worden gehanteerd voor bepaalde types van vastgoedpubliciteit.

14/11/2016

Het einde van de huur komt in zicht. Tussen huurder en verhuurder dienen een aantal afspraken gemaakt te worden, onder meer over eventuele huurschade of verfraaiingswerken die de huurder heeft uitgevoerd.

08/11/2016

De vereniging van mede-eigenaars kan vrij zijn syndicus benoemen, maar moet er rekening mee houden dat niet iedereen tot syndicus kan worden benoemd.

31/10/2016

Sinds 1 januari 2006 moet er bij elke nieuwbouw een EPC-nieuwbouw worden afgeleverd door een EPB-verslaggever (mogelijk een architect). Nieuwbouw of verbouwingen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning of melding vereist is, moeten in Vlaanderen voldoen aan bepaalde energienormen. Die normen worden EPB-eisen genoemd.  EPB staat voor “Energieprestaties en Binnenklimaat”.

24/10/2016

Stel: een kandidaat-koper en verkoper zijn het eens over de verkoop van een onroerend goed, maar op het moment dat de onderhandse akte dient te worden ondertekend, wenst de koper een extra voorwaarde in te lassen in het compromis. Wat dan?

18/10/2016

Het programmadecreet 2016 heeft de Vlaamse woonbonus voor de tweede maal ingrijpend hervormd: de huidige woonbonus voor de enige eigen woning enerzijds en de gewone intrestaftrek & het langetermijnsparen voor de niet-enige eigen woning anderzijds werden ondergebracht in een nieuwe, geïntegreerde Vlaamse woonbonus. Die is op elke eigen woning van toepassing, ongeacht of deze nu enig of niet-enig is. Het nieuwe systeem is in werking getreden op 1 januari 2016; het is dus van toepassing op alle leningen die na die datum worden aangegaan.

10/10/2016

Het programmadecreet 2016 heeft de Vlaamse woonbonus voor de tweede maal ingrijpend hervormd: de huidige woonbonus voor de enige eigen woning enerzijds en de gewone intrestaftrek & het langetermijnsparen voor de niet-enige eigen woning anderzijds werden ondergebracht in een nieuwe, geïntegreerde Vlaamse woonbonus. Die is op elke eigen woning van toepassing, ongeacht of deze nu enig of niet-enig is. Het nieuwe systeem is in werking getreden op 1 januari 2016; het is dus van toepassing op alle leningen die sinds die datum worden aangegaan.

03/10/2016

De functie van commissaris van de rekeningen werd in de wet van 2 juni 2010 verplicht opgelegd. Dit is één van de maatregelen die de wetgever nam om het financieel beleid van de syndicus binnen een vereniging van mede-eigenaars transparanter te maken en te kunnen controleren. Wat zijn de bevoegdheden van de commissaris van de rekeningen binnen een vereniging van mede-eiegnaars?

26/09/2016

Een kandidaat-koper brengt eenzijdig schriftelijk bij de bemiddelende vastgoedmakelaar een bod uit voor de aankoop van een bepaald onroerend goed. De kandidaat-koper gaat er soms al te snel van uit dat hij zijn bod ook eenzijdig terug kan intrekken. Kan de bieder dit zomaar doen?

19/09/2016

De door een vastgoedmakelaar afgesloten bemiddelingsopdracht wordt vaak gekenmerkt door een exclusief karakter. Het bedingen van exclusiviteit is ongetwijfeld geldig, maar hoe wordt het begrip exclusiviteit bij bemiddelingsopdrachten nu juist geïnterpreteerd?

12/09/2016

Een huurder die plots van de aardbol lijkt te zijn verdwenen, het gebeurt vaker dan je zou denken. Wat moet of kan de verhuurder in dat geval ondernemen om zijn pand opnieuw te kunnen verhuren?

06/09/2016

Sluit je als vastgoedmakelaar een bemiddelingsopdracht tot verkoop af met een consument, dan moet je rekening houden met de bepalingen van het KB bemiddelingsopdrachten. Ook met betrekking tot de na te leven opzegtermijnen en -vergoedingen bevat het KB relevante bepalingen. Wat moet je als vastgoedmakelaar weten?

29/08/2016

Niemand mag zonder voorafgaande vergunning de hoofdfunctie van een gebouw volledig of gedeeltelijk wijzigen als de Vlaamse regering deze functiewijziging als vergunningsplichtig heeft bestempeld (art. 4.2.1 VCRO). Een functiewijziging is dus in beginsel niet vergunningsplichtig, behalve wanneer de Vlaamse regering daartoe anders heeft beslist.

22/08/2016

In het Waals Gewest is op 1 januari 2016 de woonbonus ingrijpend hervormd, zij het met de nodige retroactiviteit want de teksten werden pas definitief goedgekeurd door het Waals parlement op 20 juli 2016 en verschenen pas in het Belgisch Staatsblad op 10 augustus 2016. De woonbonus werd in Wallonië vervangen door de nieuwe ‘chèque habitat’.

12/08/2016

De functie van commissaris van de rekeningen werd in de wet van 2 juni 2010 verplicht opgelegd, daar waar deze functie voordien geheel vrijblijvend was. Dit is één van de maatregelen die de wetgever nam om het financieel beleid van de syndicus binnen een vereniging van mede-eigenaars transparanter te maken en te kunnen controleren. De vraag stelt zich wie als commissaris van de rekeningen kan worden aangesteld?

08/07/2016

Vaak gaan buren in discussie over waar nu precies de grens ligt tussen hun percelen. Hoe kan een dergelijke discussie worden opgelost tussen betrokkenen? 

04/07/2016

Voor studio’s die gebouwd of vergund zijn voor 1 februari 2008 kan de plaatsing van een wandmeubel met opklapbaar bed de berekening van de oppervlakte van de woon-/slaapkamer verhogen met 2m². Deze uitzonderingsregel kan ervoor zorgen dat in bepaalde gevallen een te kleine studio toch verhuurbaar wordt.

27/06/2016

Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft men zich duidelijk laten inspireren door het Vlaamse voorbeeld : de nieuwe tariefstructuur is bijna identiek aan deze die sinds 1 juli 2015 in Vlaanderen van kracht is. Het enige verschil schuilt erin dat in Brussel geen bijkomende incentives (extra lage tarieven) werden ingevoerd bij een energetische renovatie of bij de inhuurgave van de geschonken woning.

Ook in Brussel zijn er dus nog slechts twee tariefstructuren, één voor schenkingen in rechte lijn, tussen echtgenoten en tussen samenwonenden en een tariefboom voor schenkingen tussen alle andere personen.

20/06/2016

De raad van mede-eigendom heeft als opdracht erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. In de eerste plaats bestaat de taak van de raad van mede-eigendom er dan ook in om toezicht uit te oefenen op het beheer van de syndicus. Daarnaast kan de raad van mede-eigendom ook bepaalde bevoegdheden gedelegeerd krijgen door een beslissing van de algemene vergadering. De vraag rijst of de leden van raad van mede-eigendom in de uitvoering van hun opdracht aansprakelijk kunnen worden gesteld?

13/06/2016

De Woninghuurwet geeft aan de huurder de mogelijkheid om een huurovereenkomst af te sluiten voor een standaard duur van 9 jaar of voor een duur die korter is dan of gelijk is aan drie jaar. De vraag rijst in welke gevallen de huurder tot een opzeg kan overgaan en welke vergoeding hij hiervoor verschuldigd is. Hieronder zetten we de belangrijkste principes  nog eens op een rij.

07/06/2016

De woningbouwwet, beter gekend als de wet Breyne, heeft als doel de nodige bescherming te bieden aan de koper van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of appartement (aankoop van een nieuwbouwwoonst op plan of 'sleutel op de deur'). In het verleden hebben zich immers talrijke misbruiken voorgedaan in hoofde van bepaalde bouwpromotoren die te weinig deskundig waren of onvoldoende vermogend waren.

30/05/2016

Heel wat verhuurders worden geconfronteerd met een huurder die niet of slecht betaalt. Een heel vervelend probleem, zeker indien je als verhuurder rekent op die huurinkomsten om andere rekeningen te betalen. Wat zijn de concrete stappen die je kan ondernemen bij wanbetaling?

 

23/05/2016

Met het Wetboek van economisch recht legt de wetgever aan de vastgoedmakelaar de verplichting tot specifieke vermeldingen op zijn of haar website op te nemen. Welke informatie moet de vastgoedmakelaar nu juist op zijn website vermelden?

13/05/2016

Op 1 december 2015 is de vernieuwde Vlaamse renovatiepremie in voege getreden. Het toepassingsgebied is ongewijzigd gebleven: de premie kan worden aangevraagd door eigenaars-bewoners en door verhuurders die verhuren via een SVK. Private verhuurders kunnen er dus nog steeds geen beroep op doen.

09/05/2016

Hoewel de begrippen opdracht en mandaat in de praktijk vaak door elkaar gebruikt worden, dekken ze beide een volledig andere lading. Wat zijn nu de mogelijke praktische gevolgen van een verkeerd gebruik van de term mandaat? We zetten de belangrijkste principes op een rij.

03/05/2016

De algemene vergadering blijft het ultieme beslissingsorgaan binnen de vereniging van mede-eigenaars. Het is op de algemene vergadering dat de mede-eigenaars met elkaar overleggen en beslissingen nemen in het belang van de vereniging. De vraag stelt zich of ook de mede-eigenaars, naast de syndicus, het initiatief kunnen nemen om de algemene vergadering samen te roepen?

25/04/2016

De vastgoedfiscaliteit in België is voor een belangrijk deel gebaseerd op het kadastraal inkomen, een fictief bedrag dat in theorie overeen zou moeten komen met het gemiddeld normaal netto-inkomen dat het onroerend goed tijdens één jaar aan zijn eigenaar opbrengt. Maar wat als de eigenaar van mening is dat het vastgestelde kadastraal inkomen te hoog ligt?

19/04/2016

Mede-eigenaars hebben niet enkel nood aan een orgaan dat beslissingen neemt, maar ook aan een orgaan dat deze beslissingen uitvoert en dagdagelijks instaat voor het beheer van de mede-eigendom. De syndicus vormt het executief orgaan dat de beslissingen van de algemene vergadering uitvoert. De algemene vergadering is bevoegd voor het aanstellen van een nieuwe syndicus. Maar kan de algemene vergadering de syndicus voor een langere periode van 3 jaar benoemen?

11/04/2016

De vastgoedmakelaar heeft m.b.t. de voorkooprechten voornamelijk een informatieplicht, in die zin dat hij partijen uitdrukkelijk moet informeren over het eventueel bezwaard zijn van het onroerend goed met één of meerdere voorkooprechten. Maar wat als er een voorkooprecht rust op slechts een deel van het onroerend goed waarvoor de vastgoedmakelaar een bemiddelingsopdracht tot verkoop kreeg?

04/04/2016

Met ingang van 1 januari 2016 is de waterfactuur grondig gewijzigd. De Vlaamse Regering wilde met deze hervorming in eerste instantie meer uniformiteit garanderen: voortaan zullen alle Vlaamse drinkwatermaatschappijen de waterfactuur op dezelfde manier berekenen.

29/03/2016

Stel, de uitbater van een kapperszaak beslist om met zijn activiteit te stoppen. Bijgevolg wil hij ook af geraken van de handelshuurovereenkomst die hij voor het pand afsloot. Een potentiële overnemer biedt zich aan, maar de huurder stelt vast dat er in het handelshuurcontract een verbod op overdracht van de huur bedongen is. Moet de huurder dan zonder meer de verplichtingen uit het handelshuurcontract naleven tot wanneer hij zijn wettelijke opzegmogelijkheid kan benutten?

21/03/2016

Als syndicus ben je verplicht alle mede-eigenaars de mogelijkheid te bieden om inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom. Maar hoe ga je als syndicus om met deze verplichting?

14/03/2016

Stel, een syndicus heeft in kader van de verkoop van een appartement op vraag van de notaris zijn contractuele informatieplicht conform artikel 577-11 § 2 nageleefd.  Nadat de syndicus deze informatie meedeelde en nog vóór dat de notariële akte verleed, vond er echter een algemene vergadering plaats waarop een beslissing werd genomen over belangrijke renovatiewerken. De koper was hiervan echter niet op de hoogte. Wat nu?

08/03/2016

Via het programmadecreet 2016 (decreet van 18 december 2015 werd de Turteltaks uiteindelijk realiteit: de belasting zal vanaf 1 maart 2016 verschuldigd zijn. Maar wat houdt deze nieuwe taks nu precies allemaal in?

29/02/2016

Huurder en verhuurder sluiten een woninghuurovereenkomst af voor een standaard duur van 9 jaar. De huurder  gebruikt het goed in werkelijkheid echter slechts als uitvalsbasis gedurende het weekend. Wat kan de verhuurder hiertegen ondernemen?

22/02/2016

De wet op de mede-eigendom voorziet in drie kwantitatieve regels wat betreft het aantal stemmen en volmachten waarmee een volmachthebber geldig kan deelnemen aan de algemene vergadering.

15/02/2016

De (fiscale) lasten hebben betrekking op elke andere prestatie die de koper toezegt aan de verkoper in het kader van de verkoop. Lasten zijn dus bijkomende prestaties die de verkoopovereenkomst aan de koper voor de overdracht van het goed boven de prijs oplegt en die de verkoper rechtstreeks of onrechtstreeks tot voordeel strekken.

08/02/2016

Sedert het Vlaamse decreet van  23 november 2007 hebben partijen de mogelijkheid om over te gaan tot de ontbinding van de verkoopovereenkomst op een georganiseerde manier waarbij de evenredige verkooprechten vervangen worden door een vast tarief. Zowel de ontbonden of vernietigde overeenkomst en de overeenkomst tot minnelijke ontbinding zijn - indien voldaan is aan bepaalde voorwaarden - onderworpen aan een vast recht van slechts 10 euro.

01/02/2016

Op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen is verdeeld volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten, zijn dwingendrechtelijke bepalingen inzake appartementsmede-eigendom van toepassing. In de praktijk stelt de vraag zich soms of van de toepassing van de appartementswet kan worden afgeweken?

25/01/2016

Stel: je opdrachtgever tot verkoop of verhuur is hoogbejaard en de kans is reëel dat hij/zij tijdens de bemiddelingsopdracht wilsonbekwaam zal worden. In dat geval kan de verkoop in principe enkel doorgaan na de aanstelling en het akkoord van een bewindvoerder.

18/01/2016

In de praktijk komt het vaak voor dat een verkoopovereenkomst wordt aangegaan onder opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld van het verkrijgen van een financiering of het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning. Naast opschortende voorwaarden is het niet ondenkbaar dat de verkoopovereenkomst tevens een ontbindende voorwaarde bevat. Nu rijst de vraag welke implicaties dit heeft op het recht op ereloon van de vastgoedmakelaar.

11/01/2016

Het Hof van Cassatie velde op 9 oktober 2014 een belangwekkend arrest, waarbij werd geoordeeld dat de woninghuur van korte duur reeds geacht wordt een standaard huur van 9 jaar te zijn, van zodra vaststaat dat er geen opzegging conform artikel 3,§6, 4e lid Woninghuurwet meer kan gebeuren.

05/01/2016

Voor de verpachter is het niet evident om een pachtovereenkomst op te zeggen en op korte termijn terug de vrije beschikking te krijgen over zijn goed. Zo komen de belangen van pachter en verpachter soms lijnrecht tegenover elkaar te staan. Dit verklaart het succes van alternatieve rechtsfiguren zoals kosteloze bruiklening of bezetting ter bede.

15/12/2015

Stel: een woning met tuin wordt verkocht. Het kan gebeuren dat in de publiciteit een verkeerde oppervlakte wordt vermeld. Wat zijn de gevolgen en hoe kan men dit voorkomen?

07/12/2015

De wetgever heeft op gedetailleerde wijze de bevoegdheden van de syndicus opgesomd. De syndicus staat o.m. in voor het beheer van het vermogen van de vereniging. De syndicus is als beheerder van het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars ook belast met het innen van de achterstallen die bepaalde mede-eigenaars hebben ten aanzien van de vereniging.

01/12/2015

Kan een pachtovereenkomst mondeling tot stand komen? Of moet de pachtovereenkomst schriftelijk opgemaakt worden? En in het laatste geval, volstaat dan een onderhands geschrift of is een authentieke akte aangewezen?

23/11/2015

Naast het aangaan van een klassieke woninghuurovereenkomst voor een duur van 9 jaar, biedt de Woninghuurwet de mogelijkheid om een schriftelijke woninghuurovereenkomst af te sluiten voor een duur die korter is dan of gelijk is aan drie jaar. Een vraagstuk waaromtrent tot op vandaag onduidelijkheid heerst, betreft het al dan niet rechtsgeldig karakter van de contractuele clausule tot vroegtijdige opzegging ten gunste van huurder of verhuurder, bij een woninghuurcontract van korte duur.

16/11/2015

Het klein beschrijf is in beginsel niet toepasbaar wanneer de koper reeds eigenaar is van een andere woning, tenzij die woning werd geërfd van een bloedverwant in opgaande lijn (dergelijke woning wordt buiten beschouwing gelaten). Indien een koper een tweede woning bezit, zou hij er dus in principe geen gebruik van kunnen maken.

09/11/2015

Vanaf 1 januari 2015 wordt het ontbreken van dakisolatie gequoteerd in het technisch verslag. Voor de periode tot en met 31 december 2017 kunnen 1 of 3 strafpunten worden toegekend, al naargelang het dak kleiner of groter is dan 16m². In combinatie met andere gebreken kan de afwezigheid van dakisolatie dus leiden tot een ongeschiktverklaring. Maar op welke basis zal de woningcontroleur de aan- of afwezigheid van dakisolatie vaststellen?

02/11/2015

De leefregels binnen een appartementsmede-eigendom zijn vervat in de burgerrechtelijke principes, de statuten en het reglement van orde. Oerdegelijke bepalingen en voorschriften volstaan niet. Ze moeten ook tanden hebben. Dit impliceert dat ter bescherming van het woonklimaat en de collectieve discipline tegen onbehoorlijke eigenaars en huurders efficiënt moet kunnen worden opgetreden.

27/10/2015

Het bodemsaneringsdecreet van 22 februari 1995, vervangen door het decreet van 1 juni 2008 geeft de Vlaamse overheid een belangrijk instrument om verontreinigde gronden te saneren en nieuwe verontreiniging te voorkomen.

19/10/2015

De leefregels binnen een appartementsmede-eigendom zijn vervat in de burgerrechtelijke principes, de statuten en het reglement van orde. Deze regels zijn maar afdwingbaar en hun inbreuken zijn maar sanctioneerbaar indien ze tegenstelbaar zijn aan de titularissen van zakelijke rechten, zoals eigenaars en vruchtgebruikers, en titularissen van persoonlijke rechten, zoals huurders. Wanneer zijn de regels tegenstelbaar?

12/10/2015

Het herroepingsrecht heeft tot gevolg dat de bemiddelingsopdracht tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever- consument slechts definitief tot stand komt na verloop van een termijn van 7 werkdagen, te rekenen vanaf de dag die volgt op die van de ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst. Zolang deze termijn niet is verstreken, behoudt de consument het recht om kosteloos af te zien van de bemiddelingsovereenkomst.

06/10/2015

De koper van een bescheiden woning die in het Vlaams Gewest ligt, kan in bepaalde gevallen genieten van het zogenaamde “klein beschrijf”: in dat geval betaalt de koper een verkooprecht van slechts 5% in plaats van de normale 10%.

28/09/2015

De notaris moet erop toezien dat de overdracht van een onroerend goed ‘vrij en onbelast’ kan doorgaan. Jammer genoeg zijn er periodes van onzekerheid die niet worden gedekt door de opzoekingen van de notaris. Dit noemt men in het notariële vakjargon het probleem van de 'dode hoek'. Ook de vastgoedmakelaar moet zich hiervan bewust zijn bij de opmaak van de onderhandse verkoopovereenkomst.

22/09/2015

In het kader van de eerste begrotingscontrole van 2015 besliste de Vlaamse Regering om de schenkingsrechten ingrijpend te hervormen.

15/09/2015

In geval van een verkoop op lijfrente, waarbij de te betalen lijfrente nochtans gespreid is over een heel  leven van de lijfrentegenieter, zullen bij het sluiten van de overeenkomst de registratierechten onmiddellijk moeten worden voldaan ten laste van de koper.

07/09/2015

Gelet op het tijdelijke karakter van de uitbating, is het bij een pop-up winkel veelal niet de bedoeling van de partijen om gebonden te zijn door een handelshuurovereenkomst, met een minimumduur van 9 jaar. De vraag stelt zich dan ook of het mogelijk is om de huurovereenkomst voor een pop-up winkel buiten de handelshuurwetgeving op te maken.

31/08/2015

Mede-eigendom is een vorm van fysiek samenleven. Waar mensen samenkomen en samenleven is er een reële kans dat dit aanleiding kan geven tot problemen en twisten.

24/08/2015

Als extra stimulans om energiezuinig te (her)bouwen wordt in Vlaanderen een verlaagd tarief toegepast voor de onroerende voorheffing, meer bepaald wanneer de gebouwde/verbouwde woning aan een maximaal e-peil voldoet. De toegekende vermindering verschilt naargelang het behaalde peil.

17/08/2015

Een koop met lijfrente is een koopovereenkomst waarbij de prijs geheel of gedeeltelijk uit een lijfrente bestaat en waarbij de koper aan de verkoper periodiek een bepaalde geldsom moet betalen gedurende het leven van de verkoper of een derde, het lijf genoemd. Eenvoudig gezegd is een koop met lijfrente een gewone verkoop met een bijzondere betalingsmodaliteit, namelijk geheel of gedeeltelijk via een lijfrente.

10/08/2015

Wanneer een gehuwd koppel geconfronteerd wordt met de tragische situatie waarbij één van hen terminaal ziek is, werd in de notariële praktijk soms aangeraden om in het huwelijkscontract een sterfhuisclausule in te schrijven. Hierbij voorziet men bij ontbinding van het huwelijk in een onvoorwaardelijke toebedeling van het gemeenschappelijk vermogen aan één met naam genoemde echtgenoot.

13/07/2015

Bij handelshuur is het niet ongebruikelijk dat er bij het afsluiten van de huurovereenkomst door de huurder een drempelgeld (‘pas de porte’, ‘sleutelgeld’ of ‘zulle’) moet betaald worden, als voorwaarde om het genot van het gehuurde goed te bekomen. Dit is toegelaten onder de Handelshuurwet.

08/07/2015

Het fenomeen, waarbij kleinhandelaars een winkelruimte binnen een groter warenhuis huren, is de laatste tijd lang geen uitzondering meer. Vaak bestaat er onduidelijkheid over het huurregime dat in dit geval moet worden toegepast: moet een handelshuurovereenkomst worden afgesloten, of betreft het een huurovereenkomst van gemeen huurrecht? Het Hof van Cassatie velde een belangwekkend arrest in dit verband.

29/06/2015

De verhuur van een gemeubeld goed is geen zeldzaamheid. Studio’s, studentenkoten maar ook appartementen aan zee worden vaak verhuurd, voorzien van huisraad.

22/06/2015

De verkoop van een woning van een minderjarige kan nooit gebeuren zonder dat de vrederechter daar de machtiging toe verleent, dit ongeacht of beide ouders van de minderjarige nog in leven zijn, er één gestorven is of beiden overleden zijn. Dit betekent dan ook dat steeds de vrederechter moet gevat worden wil men het onroerend goed waarvan het kind (mede-)eigenaar is verkopen.

15/06/2015

Als de huurder van een woning overlijdt, rijst de vraag naar het lot van de huurovereenkomst. Blijft het contract gewoon doorlopen of komt er automatisch een einde aan door het overlijden van de huurder? Wat als er geen gekende erfgenamen zijn? Heeft de verhuurder het recht om zelf de woning te ontruimen?

08/06/2015

Het is op de algemene vergadering dat de mede-eigenaars met elkaar overleggen en beslissingen nemen in het belang van de vereniging.

01/06/2015

De Woninghuurwet voorziet in de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen voor eigen gebruik, mits het respecteren van een opzeggingstermijn van 6 maand. Kan een vennootschap, die verhuurder is, ook gebruik maken van deze opzegmogelijkheid, of sluit de vereiste van het werkelijk betrekken van het gehuurde goed dit automatisch uit?

22/05/2015

Er is geen enkel verdrag of andere mensenrechtelijke tekst die een expliciet recht op huisdieren toekent. Als men een huis of appartement huurt, ondertekent de huurder een contract. Door het contract te ondertekenen, geeft de huurder te kennen dat hij akkoord gaat met de voorwaarden.

19/05/2015

In het kader van fiscale optimalisatie is de gesplitste aankoop ondertussen een gekende techniek. Ondanks de voordelen wordt bij een eventuele beslissing echter best rekening gehouden met alle fiscale consequenties. Zoals bijvoorbeeld met de mogelijke toepassing van de woonbonus door de kinderen. Dit kan immers mogelijks in het gedrang komen.

11/05/2015

De huurder die een hernieuwing van de handelshuurovereenkomst wil bekomen, moet deze verplicht aanvragen tussen de 18e en de 15e maand voor het einde van de lopende huurperiode. Doet deze dat niet, dan zal de huurovereenkomst in principe een einde nemen zodra de duur ervan is verstreken. Toch gebeurt het soms dat de verhuurder de huurder in het pand laat zonder enig protest of voorbehoud en de huurder de maandelijkse huur gewoon verder betaalt.

04/05/2015

Soms wensen partijen – los van de wettelijke en/of contractueel voorziene opzeggingsmogelijkheden – in onderling overleg een einde te stellen aan de huurovereenkomst.  Volstaat het dat partijen hun akkoord op papier zetten of zijn er bijkomende formaliteiten vereist?

27/04/2015

Regelmatig ontvangen wij de vraag wat juist in de notulen moet worden opgenomen en of het opportuun is om met twee verslagen te werken: een beknopt verslag met de wettelijke vermeldingen en een omstandig verslag met weergave van de besprekingen? Het antwoord op deze vraag is neen. De syndicus moet er zich van bewust zijn dat enkel de tijdens de algemene  vergadering ondertekende notulen rechtskracht hebben.

20/04/2015

De pandwissel is de situatie waarbij de woning waarvoor een hypothecaire lening werd afgesloten, wordt vervreemd en de lening blijft bestaan. De oorspronkelijke hypothecaire inschrijving op het onroerend goed wordt overgebracht naar een ander onroerend goed. Men spreekt ook wel van hypotheekoverdracht of hypotheekruil.

14/04/2015

Een erfdienstbaarheid kan omschreven worden als een last die op een erf (het lijdende of dienende erf) gelegd wordt tot nut en gebruik van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersende erf). en erfdienstbaarheid is in principe eeuwigdurend. Toch heeft de wet een aantal beperkte mogelijkheden voorzien om dit recht al dan niet vrijwillig te beëindigen.

07/04/2015

De huurovereenkomst is rechtsgeldig indien één van de echtgenoten of wettelijke samenwonenden een huurovereenkomst ondertekent, zonder zijn partner met wie hij de gezinswoning zal delen. Er geldt immers een wettelijk vermoeden dat de huur aan beide echtgenoten (of wettelijk samenwonenden) toebehoort.

30/03/2015

Sinds 1 januari 2015 heeft het Vlaams Gewest immers de ‘dienst registratie- en successierechten’ overgenomen van de Federale Overheidsdienst Financiën. Er zijn twee opvallende verschilpunten tussen de Vlaamse en de federale omzendbrief, die de laatste weken voor ongerustheid zorgden.

20/03/2015

Met het koninklijk besluit van 10 december 2012 is er duidelijkheid gekomen met betrekking tot de modernisering van de liften, in het bijzonder met betrekking tot het tijdspad van de modernisering. Wat als de lift niet tijdig gemoderniseerd is? Staan daar sancties tegenover? Het antwoord is 'ja'. De FOD Economie heeft een reeks van sancties voorzien die - na opstelling van een proces-verbaal - zullen worden toegepast bij overtreding van de reglementering.

16/03/2015

Sinds 2007 moeten zowel het bedrag van de gevraagde huurprijs als de gemeenschappelijke lasten vermeld worden in elke officiële mededeling in het kader van een tehuurstelling. In de rechtsleer bestaat enige discussie over de vraag of deze geafficheerde huurprijs als een bindend aanbod moet worden beschouwd.

09/03/2015

In een huurrelatie rijst er vaak discussie over de vraag welke herstellingen nu juist voor rekening van de huurder of verhuurder zijn.

02/03/2015

Een renovatiehuurovereenkomst is een woninghuurovereenkomst waarbij de huurder in het gehuurde goed werken zal uitvoeren die in principe op grond van de wet ten laste zijn van de verhuurder. Dergelijke overeenkomst kan worden afgesloten bij het aangaan van de huurovereenkomst, maar de lopende huurovereenkomst kan even goed worden uitgebreid tot een renovatiehuurovereenkomst.

23/02/2015

Meestal start een huurovereenkomst de eerste dag van de maand. Vaak zijn er echter omstandigheden waarbij het huurcontract best wel in de loop van de maand aanvangt: op uitdrukkelijke vraag van de nieuwe huurder, omdat het de eerste verhuur is of omdat de woning toch leeg staat.  

16/02/2015

Naar aanleiding van de oprichting van een raad van mede-eigendom stelt zich de vraag wie nu juist deel kan uitmaken van dit orgaan. Met de wet op de mede-eigendom van 2 juni 2010 wordt door de wetgever duidelijk gesteld dat de raad van mede-eigendom enkel uit ‘mede-eigenaars’ kan bestaan. Ondanks de wettelijke bepaling bestaat er toch nog onduidelijkheid met betrekking tot het begrip ‘mede-eigenaar’.

09/02/2015

Er zou verkeerdelijk de indruk kunnen bestaan dat er met de publicatie in het Belgisch Staatsblad van het KB 30 juli 2013 tot goedkeuring van het antiwitwasreglement voor vastgoedmakelaars plots nieuwe verplichtingen aan de vastgoedmakelaars werden opgelegd. Dit klopt echter niet. Het antiwitwasreglement heeft louter de bedoeling om de reeds bestaande verplichtingen ten aanzien van de vastgoedmakelaars in één document te vatten waarbij de bestaande regelgeving wordt verduidelijkt.

02/02/2015

Je verhuurde een woning aan een koppel dat niet gehuwd en niet wettelijk samenwonend is. Na enige tijd krijg je een opzeggingsbrief van één van de huurders die de huurovereenkomst “wat zijn deel betreft” wenst op te zeggen. In deze opzeggingsbrief is aangegeven dat de andere huurder hiermee akkoord is en de huurovereenkomst alleen zal verder zetten. Hoe moet je als verhuurder hierop reageren?

26/01/2015

Als men anoniem een onroerend goed wil kopen, kan men gebruikmaken van de techniek van de commandverklaring. Deze techniek komt vaak voor bij openbare verkopen, maar is ook handig bij een onderhandse verkoop.

19/01/2015

Een mede-eigenaar is niet verplicht persoonlijk aanwezig te zijn op de algemene vergadering. Hij kan hierbij een andere mede-eigenaar of een derde een volmacht geven. Wat als achteraf blijkt dat de volmachthouder anders heeft gestemd dan de volmachtgever had aangeduid?

12/01/2015

Het verlaagd schenkingsrecht voor bouwgronden gaat al enige tijd mee. Sinds 2003 kan genoten worden van een tariefverlaging met 2% voor schenkingen in rechte lijn (inclusief stiefkinderen), tussen echtgenoten en tussen wettelijk en feitelijk samenwonenden. Bij alle andere schenkingen wordt het tarief verlaagd tot 10%. De tariefverlaging is enkel van toepassing op de geschonken waarde (de schijf) tot 150.000 euro; op alle bijkomende waarde boven de schijven tot 150.000 euro dienen de reguliere tarieven voor de schenking van onroerende goederen te worden betaald.

05/01/2015

Het is niet ongebruikelijk dat in de verkoopovereenkomst een deel van de verkoopprijs wordt afgesplitst als zijnde de prijs die overeenstemt met de mee verkochte roerende goederen. Op dit deel van de verkoopprijs zijn dan in principe geen registratierechten verschuldigd. Overdrijving is hier uit den boze gezien je in dat geval problemen riskeert met de ontvanger van de registratierechten.

15/12/2014

Huurinkomsten zijn onderworpen aan belasting, maar het fiscale stelsel verschilt volgens het gebruik van het goed

08/12/2014

De wet op de mede-eigendom bepaalt dat de syndicus als enige aansprakelijk is voor zijn beheer en hij zijn bevoegdheid in principe niet kan overdragen dan met toestemming van de algemene vergadering en dit slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden.

01/12/2014

Het uitoefenen van een zelfstandige beroepsactiviteit is niet zonder risico’s. Gaat het over een eenmanszaak, dan is de aansprakelijkheid van de zelfstandige voor beroepsschulden onbeperkt. 

24/11/2014

Bij een controle vanaf 1 januari 2015 zal het niet voldoen aan de minimum dakisolatienorm strafpunten opleveren.

17/11/2014

Het inlassen van een opschortende voorwaarde in een verkoopovereenkomst is geen eenzijdige verbintenis, maar een overeenkomst waarbij koper en verkoper hun akkoord nog laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde.

10/11/2014

De algemene vergadering is het zenuwcentrum van elke vereniging van mede-eigenaars. Het is op de algemene vergadering dat de mede-eigenaars overleggen met elkaar en beslissingen nemen in het belang van de vereniging.

03/11/2014

Bij handelshuur kunnen partijen op elk ogenblik overgaan tot een minnelijke herziening van de huurprijs. Een onderhandse overeenkomst volstaat hiertoe.

 

27/10/2014

Vóór de vernieuwing van de antimisbruikbepalingen stelde de fiscus zich eerder soepel op ten aanzien van de split sale constructie, waardoor deze in de ondernemingswereld vrij algemeen gebruikt werd wegens het belangrijk fiscaal voordeel. 

20/10/2014

Conform de bepalingen van artikel 215 BW kan de ene echtgenoot niet zonder de instemming van de andere onder bezwarende titel of om niet onder de levenden beschikken over de rechten die hij bezit op het onroerend goed dat het gezin tot voornaamste (en enkel deze voornaamste woning die in de regel samenvalt met de echtelijke verblijfplaats) woning dient, noch dat goed met hypotheek bezwaren.

13/10/2014

In een gebouw dat oorspronkelijk via een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie in een chauffagekelder werd verwarmd, wordt er omgeschakeld naar een individueel verwarmingssysteem per appartement. De chauffagekelder komt leeg te staan. De algemene vergadering kan met volstrekte meerderheid van de stemmen beslissen om tot de verhuring ervan over te gaan.

06/10/2014

Onder 'eigen gebruik' wordt verstaan dat het goed persoonlijk en werkelijk zal worden betrokken door de verhuurder zelf of een familielid tot in de derde graad.

29/09/2014

De techniek van de gesplitste aankoop is intussen welbekend. 

23/09/2014

Zowel verkoper als koper dienen handelingsbekwaam te zijn om een onroerend goed te kunnen verkopen respectievelijk te kunnen kopen. De vastgoedmakelaar dient na te gaan of de opdrachtgever-eigenaar of kandidaat-koper wel degelijk handelingsbekwaam is. Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid is de uitzondering.

23/09/2014

De statuten van een gebouw zijn  niet  onderworpen aan taalvoorschriften. Wel is het zo dat de notaris die de statuten van een gebouw opstelt,  én de taal van de akte én  de taal van partijen moet begrijpen.

23/09/2014

Met de wet van 2 juni 2010 heeft de wetgever de mogelijkheid voorzien om  in groepen van gebouwen deelverenigingen te creëren met of zonder rechtspersoonlijkheid.

08/09/2014

De woonbonus is een belangrijk fiscaal voordeel waarvan de koper van een woning onder bepaalde voorwaarden kan genieten. Dit systeem van hypotheekaftrek werd in 2005 in België ingevoerd.

01/09/2014

Tegenover het besloten karakter van de algemene vergadering staat het recht van eenieder op bijstand van een advocaat. De vereniging van mede-eigenaars is met andere woorden verplicht om de advocaat of technisch raadsman toegang te geven tot de vergadering.

26/08/2014

Regelmatig wordt de vastgoedmakelaar geconfronteerd met meerdere kandidaat-kopers die bereid zijn de vraagprijs te bieden. Voor de opdrachtgever stelt zich dan de vraag hoe hij best de knoop doorhakt. De vastgoedmakelaar kan suggereren om een biedingsronde te organiseren. Hierbij moet hij wel een aantal spelregels in acht nemen.

18/08/2014

Het faillissement van de huurder of verhuurder maakt niet automatisch een einde aan het huurcontract.

07/07/2014

Het samenroepen van een algemene vergadering gaat gepaard met een aanzienlijke materiële voorbereiding. De opmaak van een agenda maakt daar onderdeel van uit.

30/06/2014

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt geconfronteerd met een ernstig tekort aan woningen.

24/06/2014

Kan een huurovereenkomst louter mondeling afgesloten worden?  Kan dit ook bij woninghuur? Kan een bestaande mondelinge huurovereenkomst omgezet worden in een schriftelijke overeenkomst? 

16/06/2014

Voor woninghuurovereenkomsten van negen jaar of meer kunnen huurder en verhuurder afspreken om bij het einde van elke driejarige periode de huurprijs te herzien maar dit dient te gebeuren volgens de bijzondere regeling in de Woninghuurwet.

10/06/2014

Vaak wordt de vastgoedmakelaar geconfronteerd met een kandidaat-koper die een bod doet aan de prijs vermeld in de publiciteit en vervolgens misnoegd is omdat zijn bod niet door de opdrachtgever wordt aanvaard. De kandidaat-koper gaat er dan vanuit dat als hij de ‘vraagprijs’ biedt, de verkoop automatisch een feit is. Wat moet de vastgoedmakelaar hierop antwoorden?

02/06/2014

Gehuwd of niet, wie samen een aankoop doet, wenst dat het goed na zijn overlijden naar zijn partner kan gaan met zo weinig mogelijk kosten. De tontine en het beding van aanwas zijn daarvoor de aangewezen instrumenten.

26/05/2014

De nieuwe Brusselse Huisvestingscode werd uitgewerkt op basis van meerdere politieke richtlijnen.

19/05/2014

Meestal bedingt de vastgoedmakelaar exclusiviteit bij het afsluiten van een bemiddelingsopdracht. Is de opdrachtgever een consument, dan beperkt de wetgever de duur van de exclusieve opdracht tot maximaal 6 maanden.

12/05/2014

De prijs die vermeld wordt in de verkoopovereenkomst moet gelijk zijn aan de werkelijke verkoopprijs. Met andere woorden: het is verboden een deel 'in het zwart' of 'onder de tafel' te betalen.

06/05/2014

Als algemene regel geldt dat de vereniging van mede-eigenaars geen enkele contractuele band heeft met de huurder.

29/04/2014

Net zoals in de twee andere gewesten, kan een onroerend goed in Wallonië slechts verkocht worden indien de verkoper bepaalde informatie en attesten kan voorleggen die als doel hebben een kandidaat-koper correct en volledig te informeren over de technische eigenschappen en de juridische toestand van het goed dat hij wenst te kopen.

14/04/2014

De drie gewesten in België hebben hun eigen regels op vlak van bodemverontreiniging. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn de regels vastgelegd in de Ordonnantie van 5 maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van de verontreinigde bodem en in het uitvoeringsbesluit van 24 september 2010.

08/04/2014

Gemene muren zijn muren die gedeeld worden door twee woningen. Dergelijke gemeenschappelijke muren kom je tegen bij halfopen of aaneengesloten bebouwingen.

31/03/2014

Het grote verschil tussen een “voorschot” en een “waarborg” is dat van zodra het voorschot is betaald door de koper, dit in het vermogen van de verkoper terecht komt en dat de waarborg in het vermogen van de koper blijft tot het verlijden van de notariële akte. Als men de betaalde geldsom kwalificeert als een voorschot, verlaat deze geldsom dus juridisch gezien onmiddellijk het vermogen van de koper en komt dit de verkoper toe.

25/03/2014

De verplichtingen inzake het energieprestatiecertificaat werden in Wallonië geïntroduceerd door het Besluit van de Waalse regering van 3 december 2009 betreffende de certificering van bestaande residentiële gebouwen. Het energieprestatiecertificaat kan als een soort ‘identiteitskaart’ op vlak van energie beschouwd worden. Het beschrijft, aan de hand van alfabetische of numerieke indicatoren, de energieprestaties van een gebouw en laat dus zien of het gebouw in kwestie al dan niet energieverslindend is.

17/03/2014

De eigenaar die een gezinswoning wil ombouwen tot een woning met verschillende studentenkamers of die een studentenkamer wil inrichten in een privéwoning moet hiervoor  in eerste instantie een bouwvergunning aanvragen. Daarnaast vereist het verhuren van een studentenkamer op zich ook dat een zogenaamde verhuurvergunning (“permis de location”) wordt afgeleverd.

10/03/2014

Belangrijk is om in elk geval te noteren dat de vervroegde beëindiging door de verhuurder enkel mogelijk is indien dat uitdrukkelijk werd bedongen in de overeenkomst, in tegenstelling tot de regeling voor de huurder.

04/03/2014

De syndicus is wettelijk verplicht om jaarlijks tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgestelde periode een algemene vergadering te houden.

24/02/2014

Volgens het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 ‘betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars’ heeft de vastgoedmakelaar recht op een ereloon na het einde van de opdracht. Er zijn hieraan wel enkele voorwaarden verbonden.

17/02/2014

Welke normen gelden er op vlak van verhuurde woningen in het Vlaamse gewest?  Wat zijn de gevolgen als een verhuurde woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard voor de lopende huurovereenkomst?  Wat zijn de gevolgen voor de verhuurder?  En wat is de rol van de vastgoedmakelaar die instaat voor de verhuurbemiddeling hierbij

10/02/2014

De overdracht van een kavel heeft niet alleen financiële gevolgen voor de koper en de verkoper, maar tevens voor de vereniging van mede-eigenaars. In de praktijk krijgt de syndicus regelmatig te maken met discussies tussen de oude en de nieuwe mede-eigenaar over de betaling van de bijdragen in de gemeenschappelijke lasten.

03/02/2014

Het energieprestatiecertificaat (EPC) is verplicht vanaf het moment dat een woning, appartement, studio,... te koop of te huur wordt aangeboden. Op deze manier worden potentiële kopers en huurders ingelicht over de energiezuinigheid van de woning.

27/01/2014

Hoofdprincipe is dat elke vastgoedmakelaar vrij zijn honorarium mag vaststellen. Hij moet hierbij rekening houden met de complexiteit van de opdracht, met zijn bijzondere kwalificaties en de algemene kosten eigen aan zijn activiteit.

21/01/2014

Sinds 1 januari 1997 is een belasting ingevoerd op de meerwaarden gerealiseerd op gebouwde onroerende goederen in België.

14/01/2014

De handelshuurwet bepaalt dat een handelshuurcontract niet voor een kortere duur dan negen jaar kan worden aangegaan. Een uitzondering op deze minimumduur betreft de onderhuur: deze mag nooit langer zijn dan de hoofdhuur.

07/01/2014

In het algemeen verlopen er 4 maanden tussen de ondertekening van de "compromis" en de notariële akte. Er kan veel gebeuren in deze periode.

09/12/2013

Als de vastgoedmakelaar beschikt over een exclusieve opdracht mag in principe alleen hij de opdracht uitvoeren. Exclusiviteit is de regel, niet-exclusiviteit de uitzondering. De vastgoedmakelaar die zich wil laten respecteren en die zijn belangen wenst te verdedigen, streeft best exclusiviteit na.

02/12/2013

Huuroverdracht en onderhuur zijn twee volstrekt verschillende juridische begrippen.  Bij een huuroverdracht wordt de huurder in het oorspronkelijke huurcontract vervangen. Bij een onderhuur bestaan er twee contracten simultaan, enerzijds het contract van hoofdhuur, anderzijds het contract van onderhuur.

25/11/2013

Met de wet op de mede-eigendom van 2 juni 2010 heeft de wetgever een antwoord geboden op de discussie of de syndicus de contactgegevens van mede-eigenaars moet mededelen aan de andere mede-eigenaars.

18/11/2013

Sinds 1 juli 2008 is de eigenaar van een oudere woning of appartement verplicht om bij de verkoop een elektrische keuring te laten uitvoeren. De keuring heeft enerzijds tot doel om de koper in te lichten omtrent de staat van de bestaande elektrische installatie en anderzijds wenst de overheid de kwaliteit van de oude installaties te verbeteren.

11/11/2013

De termen 'opdracht' en 'mandaat' worden door vastgoedmakelaars vaak door elkaar gebruikt, maar ze dekken toch een verschillende lading.

05/11/2013

Borgstelling is een overeenkomst waarbij een derde, de borg of borgsteller, zich jegens de schuldeiser verbindt tot betaling van de schuld van diens schuldenaar, voor het geval deze zelf daaraan niet voldoet.

29/10/2013

Vandaag wordt men in zowel ‘oudere’ als ‘recentere’ statuten, in het bijzonder het reglement van mede-eigendom, vaak geconfronteerd met kostenvrijstellingsbedingen in het voordeel van de bouwpromotoren.

22/10/2013

Men dient er zich van bewust te zijn dat de verkoopovereenkomst definitief is van zodra de onderhandse verkoopovereenkomst, het compromis, ondertekend is.

15/10/2013

Als de bemiddelingsopdracht onder het toepassingsgebied van het KB-BO valt, dan is de vastgoedmakelaar verplicht om bepaalde bedingen in zijn contract op te nemen. Andere bedingen zijn dan weer uitdrukkelijk verboden.

08/10/2013

Wil de huurder zonnepanelen plaatsen, dan moet hij hiertoe voorafgaandelijk toelating vragen aan de verhuurder.

16/09/2013