Vraag en Antwoord

De tariefverlaging van 10% naar 7% voor de aankoop van de gezinswoning is niet de enige innovatie die is geïntroduceerd via de grootschalige hervorming van het Vlaamse verkooprecht (die op 1 juni 2018 in werking is getreden). Daarnaast werd er bijvoorbeeld ook een extra verlaagd tarief van 1% in de VCF ingeschreven, waarvan de koper kan genieten indien hij of zij een beschermd monument verwerft. Aan welke voorwaarden moet men echter voldoen om het 1%-tarief te kunnen inroepen?

Met de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever opnieuw stappen gezet naar een transparantere en duidelijkere regeling rond mede-eigendom. Ook aan de syndicusovereenkomst werd gesleuteld om de transparantie nog te verhogen. Wat is er veranderd?

Met de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever opnieuw stappen gezet naar een transparantere en duidelijkere regeling met betrekking tot mede-eigendom. Voor verschillende problemen is de wetgever tot een praktische/werkbare oplossing gekomen. Daarbij heeft men dit keer echt het principe gehuldigd van evolutie boven revolutie. Daarmee willen we niet gezegd hebben dat de wetswijziging geen veranderingen met een verregaande impact in zich heeft gehouden. Wat wijzigt de wet van 18 juni 2018 met betrekking tot de meerderheden, in het bijzonder de ‘éénparigheid of unanimiteit’?

De tariefverlaging van 10% naar 7% voor de aankoop van de gezinswoning is niet de enige innovatie die werd geïntroduceerd via de grootschalige hervorming van het Vlaamse verkooprecht (die op 1 juni 2018 in werking is getreden). Daarnaast werd er bijvoorbeeld ook een extra verlaagd tarief van 6% in de Vlaamse Codex Fiscaliteit ingeschreven, waarvan de koper kan genieten indien hij of zij de aangekochte woning ingrijpend energetisch zal renoveren. Aan welke voorwaarden moet men voldoen om het 6%-tarief te kunnen inroepen?

Met de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever opnieuw stappen gezet naar een transparantere en duidelijkere regeling met betrekking tot mede-eigendom. Voor verschillende problemen is de wetgever tot een praktische/werkbare oplossing gekomen. Daarbij heeft men dit keer echt het principe gehuldigd van evolutie boven revolutie. Daarmee willen we niet gezegd hebben dat de wetswijziging geen veranderingen met een verregaande impact in zich heeft gehouden. Wat wijzigt de wet van 18 juni 2018 aan de statuten van de VME?

De vraag of een verkoopovereenkomst kan afgesloten worden via mail is steeds omstreden geweest. Een bepaalde strekking in de rechtspraak verdedigde in het verleden de stelling dat mails konden gelden als een begin van bewijs door geschrift. Mailverkeer zou, in aanvulling met andere bewijsmiddelen, het bewijs opleveren van een koopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed. Een andere strekking in de rechtspraak, die onder meer werd verdedigd door het Hof van Beroep in Antwerpen, ontkende deze mogelijkheid echter. Via een nieuw wetsontwerp wil men dit probleem verhelpen. Wat moet je hierover weten als vastgoedmakelaar?

Wie in Vlaanderen een gezinswoning koopt, kan sinds 1 juni 2018 in bepaalde gevallen beroep doen op een abattement van €80.000. Dat betekent dat men geen verkooprechten (registratierechten) moet betalen op de eerste €80.000 van de verkoopprijs of de geraamde verkoopwaarde. Binnen de Vlaamse Codex Fiscaliteit spreekt men hierbij van een rechtenvermindering, een korting van €5.600 op het totaal van de verschuldigde belastingen.

Naast de algemene opzegmodaliteiten ten gunste van huurder en verhuurder, biedt de Handelshuurwet de mogelijkheid om de handelshuurovereenkomst vroegtijdig te beëindigen in onderling akkoord. Het recent gepubliceerde Waalse Decreet rond de handelshuur van korte duur bracht hieraan een versoepeling. Wat moet je hierover weten als vastgoedmakelaar?

Met de wetswijziging van 2018 heeft de wetgever opnieuw stappen gezet naar een transparantere en duidelijkere regeling met betrekking tot mede-eigendom. Voor verschillende problemen werd een praktische/werkbare oplossing gevonden. Zo heeft de wetgever gesleuteld aan de mogelijkheid tot oprichting van deelverenigingen. Wat is er veranderd?

Middels de hervorming van het Vlaamse verkooprecht  op 1 juni wordt er een nieuw tarief van 7% ingevoerd voor de aankoop van de gezinswoning. Om daarvan te kunnen genieten moet er aan een aantal voorwaarden voldaan worden.

De vernieuwde vastgoedmakelaarswet van 21 december 2017, die verscheen op 22 januari 2018 in het Belgisch Staatsblad en die in werking is getreden op 1 februari 2018, heeft als voornaamste doelstelling de transparantie van de tuchtprocedures te vergroten.

De ministerraad keurde op 20 juli 2017 een voorontwerp goed tot invoering van het Wetboek voor vennootschappen en verenigingen tot grondige hervorming van het huidig Belgisch vennootschapsrecht. Wat betekent dit voor de vastgoedprofessional?

In het kader van het Vlaams verkooprecht kan een koper van een bestaande woning beroep doen op een aantal mogelijke gunstmaatregelen, indien hij of zij uiteraard aan de daaraan verbonden voorwaarden voldoet. Die gunstmaatregelen werden via de hervorming van het Vlaams verkooprecht (van kracht sinds 1 juni 2018) grondig gewijzigd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de introductie van het nieuwe 7%-tarief voor de aankoop van een gezinswoning. Opdat de koper van deze gunstmaatregelen kan genieten zal er in de authentieke akte of een ander te registreren geschrift een specifieke clausule moeten worden opgenomen waarin de koper om de toepassing van een bepaalde korting of tariefverlaging verzoekt. Over welke verplichte vermeldingen gaat het?

Is je woning nieuw, dan kan je ervoor kiezen om de woning met btw te verkopen (='met toepassing van het btw-regime') tenzij je  er beroepshalve toe verplicht bent. De ouderdom van een woning wordt bepaald door de eerste ingebruikname. Dat is de datum waarop zij voor de eerste maal bewoond of gebruikt werd. Een woning is nieuw wanneer zij uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname of de eerste inbezitneming wordt geleverd.

Als gevolg van de hervormde vastgoedmakelaarswet en de nieuwe antiwitwaswet werden er enkele administratieve wijzigingen doorgevoerd in syndicusland.

Het bij uitstek meest zichtbare en aanwezige orgaan van de vereniging van mede-eigenaars is de syndicus. Hij is de persoon die dagelijks zorg draagt voor de goede gang van zaken in het gebouw en die optreedt als vertegenwoordiger of gemandateerde van de vereniging van mede-eigenaars. Met de wet van 2 juni 2010 heeft de wetgever echter gesleuteld aan de procesbevoegdheid van de syndicus. Wat houdt de procesbevoegdheid van de syndicus juist in?

De verkoop van een onroerend goed in het Brussel Hoofdstedelijk Gewest kan maar geldig plaatsvinden op voorwaarde dat de verkoper voorafgaandelijk de aflevering van een bodemattest voor het te koop gestelde perceel heeft bekomen bij het BIM (Brussels Instituut voor Milieubeheer).

Sinds 14 mei 2017 kunnen in Vlaanderen de normale tarieven van het verkooprecht gehalveerd worden bij de aankoop van een beschermd monument. De verlaagde tarieven van het verkooprecht bedragen respectievelijk 5% en 2,5%. De nieuwe eigenaar die van deze fiscale stimulans kan genieten, heeft wel de verplichting om het bekomen fiscaal voordeel te investeren in beheersmaatregelen, werkzaamheden of diensten die noodzakelijk zijn voor het behoud of de herwaardering van erfgoedkenmerken en –elementen van het beschermde goed.

Om de schaarste van logement te bestrijden, wil men eigenaars van leegstaande gebouwen aansporen om deze terug op de markt te zetten. Dit laat de staat eveneens toe om het verval te verhinderen van bepaalde wijken waarvan de gebouwen verwaarloosd zijn door de eigenaars, vaak met de enige bedoeling van vastgoedspeculatie. Meer nog: de verwaarloosde gebouwen kunnen er gevaarlijk uitzien en maatregelen dringen zich op omwille van veiligheidsredenen. Om eigenaars aan te sporen dit te doen, hebben de gemeenten regels uitgevaardigd, volgens dewelke de eigenaar van een leegstaand pand gesanctioneerd kan worden door een taks opgenomen in het gemeentelijk belastingreglement. De gewesten hebben eveneens gelijkaardige regels uitgevaardigd, volgens de welke een eigenaar van leegstaand pand gesanctioneerd kan worden door middel van een administratieve boete. Het komt erop neer dat de eigenaar van een pand dat beschouwd wordt als leegstaand, dubbel gesanctioneerd kan worden door een cumul van een boete en een taks. Is deze cumul wettelijk ?

Sinds 1 januari 2018 kunnen de eigenaars van zonnepanelen de overproductie aan energie verkopen. Voordien was dit niet mogelijk, maar met de nieuwe regels wordt het makkelijker om ieder aansluitingspunt te identificeren. Hierdoor wordt het makkelijker energie te verkopen en hier dus ook een vergoeding voor te krijgen.

Het abattement (standaard- en bijabattement) en het klein beschrijf zijn gunstmaatregelen gericht op de aankoop van de enige gezinswoning. Dat verklaart waarom voor beide de voorwaarde geldt dat de koper(s) nog niet voor de geheelheid eigenaar mogen zijn van een ander onroerend goed ‘dat geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of bestemd is’. Hoewel deze bezitsvoorwaarde voor beide gunstmaatregelen identiek lijkt, zijn er toch enkele belangrijke nuanceverschillen.

Het recht van wederinkoop wordt behandeld in de artikelen 1659 – 1673 B.W. Een recht van wederinkoop, dat moet worden bepaald in de koopovereenkomst zelf, geeft aan de verkoper het recht om gedurende een termijn van maximum 5 jaar het verkochte goed terug te nemen van de koper, mits betaling van de oorspronkelijke prijs en mits de koper te vergoeden voor bepaalde aankoopkosten, de noodzakelijke herstellingen en de nuttige herstellingen ten belope van de erdoor verwezenlijkte waardevermeerderingen.

Vanuit de praktijk wordt soms de vraag gesteld of de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw al dan niet stilzwijgend kunnen worden opgeleverd. In de Woningbouwwet (= Wet Breyne) heeft de wetgever de procedure van de oplevering in dwingende bepalingen vastgelegd. Als algemene regel luidt dat de oplevering van de bouwwerken in principe moet worden bewezen door een schriftelijke en tegensprekelijke akte getekend door beide partijen.

Wanneer een verkocht onroerend goed behept is met ernstige bouwovertredingen en deze toestand aan de koper werd verzwegen, dan kan de koop door de rechter nietig worden verklaard wegens bedrog, op basis van artikel 1116 BW.

Stel, een eigenaar van een onroerend goed verstrekt aan een derde een persoonlijk genotsrecht op dit onroerend goed. In ruil voor dit gebruiksrecht dient de derde geen klassieke huurprijs te betalen, maar wordt hem louter de verplichting opgelegd om te voorzien in onderhoud van het goed. Naar aanleiding van een beëindiging van dit persoonlijk genotsrecht door de eigenaar, beroept de derde zich op de dwingende bepalingen van de Woninghuurwet om de door de eigenaar gegeven opzeg te betwisten. Kan dit?

De aankoop van een kavel (privatieve lokalen en onverdeelde aandelen in de gemeenschappelijke delen) in een appartementsgebouw op plan of in oprichting, zal aanleiding moeten geven tot het opleveren ervan. Gezien de wet op de mede-eigendom het bestuur en behoud van de gemeenschappelijke delen als wettelijke taak toevertrouwt aan de vereniging van mede-eigenaars, zal deze vereniging moeten instaan voor de oplevering van de gemeenschappelijke delen. Zowel de syndicus als de algemene vergadering zullen hierbij elk hun rol moeten spelen.

Als vastgoedmakelaar moet je nagaan of het goed al dan niet onder de kwalificatie van 'bos' valt. Deze informatie is een onderdeel van het inlichtingenformulier vastgoedinformatie. Zo ja, dan moet er rekening worden gehouden met de bijzondere bepalingen vervat in artikel 91 van het Bosdecreet.

In huurcontracten wordt vaak voorzien dat de huurprijs kan worden aangepast aan de kosten van levensonderhoud. In dat geval moet de indexering gebeuren binnen het wettelijk kader voorzien in artikel 1728bis BW. In de praktijk komt het soms voor dat een verhuurder vergeet de indexaanpassing te vragen. Is men als verhuurder dan in de mogelijkheid om deze indexaanpassing alsnog op te eisen?

Indien men werken laat uitvoeren door een aannemer wenst men uiteraard dat deze werken zonder gebreken worden voltooid en dat men later niet geconfronteerd wordt met problemen. Uit de praktijk blijkt evenwel dat er alsnog gebreken opduiken nadat de werken opgeleverd werden. Wat mag ik als syndicus niet uit het oog verliezen in het kader van de tienjarige aansprakelijkheid van de aannemer en de architect?

Een voorkeurrecht houdt in dat de titularis van dit recht als eerste de kans krijgt het goed aan te kopen wanneer de verkoper van plan is het goed te koop aan te bieden, en dit vooraleer een verkoopovereenkomst met een derde wordt afgesloten. Zo wordt aan de titularis een bevoorrechte onderhandelingspositie gegeven. Een voorkooprecht is conventioneel of wettelijk recht voor een bepaalde begunstigde persoon, rechtspersoon of instantie om een onroerend goed dat wordt verkocht bij voorrang aan te kopen voor elke andere persoon.

Naast de bijzondere bepalingen rond de huur van hoofdverblijfplaatsen, is in het ontwerp van Vlaams Huurdecreet ook een aparte titel opgenomen met specifieke regels rond de huisvesting van studenten. Deze titel is van toepassing wanneer de huurder een student is, die de huurwoning niet tot hoofdverblijfplaats bestemt.

Het komt jammer genoeg regelmatig voor dat binnen een vereniging van mede-eigenaars één bewoner de boel op stelten zet en de rust voor de andere bewoners grondig verstoort. Welke mogelijkheden heeft de vereniging van mede-eigenaars om hiertegen op te treden?

De syndicus heeft de bevoegdheid om de vereniging van mede-eigenaars te vertegenwoordigen voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Dit betekent dat de syndicus in naam en voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars de noodzakelijke contracten zal moeten afsluiten.

Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd wanneer meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte gedurende een termijn van minstens 12 opeenvolgende maanden niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt gebruikt. Hierbij wordt er geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw. Hoe wordt de leegstand beoordeeld?

De wet op de mede-eigendom voorziet dat de beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist. Wat is het lot van de blanco stemmen, onthoudingen en ongeldige stemmen? Kunnen de statuten bepalen dat deze stemmen bij de neen-stemmen worden gerekend?

Wie als erfgenaam een via erfenis verkregen woning verkoopt, dient de nodige voorzichtigheid aan de dag te leggen. Als de verkregen verkoopprijs de destijds in de successieaangifte geschatte waarde te ver overstijgt, kan de fiscus nog behoorlijk moeilijk doen.

Als men voor een bouwproject een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning nodig heeft, dan is men in bepaalde gevallen verplicht om een archeologienota toe te voegen aan de vergunningsaanvraag. Die archeologienota is het resultaat van een archeologisch vooronderzoek, waarvoor een erkende archeoloog moet worden aangesteld. De doelstelling van het archeologisch vooronderzoek is om te bepalen of er op het terrein al dan niet archeologisch erfgoed aanwezig is en om maatregelen voor te stellen om met het aanwezige erfgoed om te gaan.

Eén van de taken van de syndicus bestaat erin het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren. Over het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaan er onder de mede-eigenaars heel wat verkeerde opvattingen. Wat omvat het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars nu juist? Is het toegestaan om vermogen te beleggen in kasbons, aandelen of obligaties?

In het kader van de begroting 2016 werd in het Waalse Gewest een ingrijpende hervorming doorgevoerd van de vastgoedfiscaliteit. Één van de blikvangers was de verhoging van het tarief van de registratierechten (12,5%) tot 15% bij de aankoop van een 3de, 4de, 5de, … woning.

De wijzes van wonen alsook de types van woningen evolueren voortdurend. Om in te spelen op deze realiteit en een wettelijk bestaan te geven aan deze verschillende types van huisvesting, heeft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest verschillende concepten in de wettekst van de Huisvestingscode goedgekeurd op 11 juli 2013 ingevoegd.

Het principe van verkoop van een onroerend goed waarin een onbekwame medegerechtigd is, is de openbare verkoop. Maar een verkoop uit de hand is eveneens mogelijk. Een voorafgaandelijke toelating van de vrederechter is altijd vereist. Er moet worden gemotiveerd waarom de verkoop uit de hand tot belang van de onbekwame strekt en er moet een schattingsverslag worden opgemaakt van het te verkopen onroerend goed.

De woninghuurwet voorziet dat een woninghuur voor een woning die dient tot hoofdverblijfplaats geacht wordt te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar. Indien partijen wensen dat deze woninghuurovereenkomst stopt na deze 9 jaar dan dient men een opzeg te geven.

De syndicus is als beheerder van het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars belast met het invorderen van de mede-eigendomsbijdragen ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars. Bij het invorderen dient de syndicus er over te waken dat de bijdragen niet verjaren. De aansprakelijkheid van de syndicus komt in het gedrang wanneer hij niet de vereiste zorg aan de dag legt om de voorschotten en bijdragen te innen of te recupereren.

Het conformiteitsattest is een bewijs dat de woning aan de kwaliteitsnormen voldoet conform het besluit van de Vlaamse Regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. Het attest is in principe niet verplicht, maar het geeft de verhuurder wel extra zekerheid. Het bevestigt dat de woning aan de Vlaamse kwaliteitsnormen voldoet inzake veiligheid, gezondheid en kwaliteit. Doordat de woning voldoet aan de reglementair bepaalde veiligheids- en gezondheidseisen krijgen de huurders een positief signaal.

Stel, een verhuurder heeft een appartement dat in aanbouw is of grondig gerenoveerd wordt en wenst alvast een huurder te zoeken, ook al heeft hij nog geen duidelijk zicht op het tijdstip waarop het appartement klaar zal zijn. Kan dit wel?

Naast bepaalde opzegmogelijkheden voor verhuurder en huurder, voorziet de handelshuurwet in de mogelijkheid om de handelshuurovereenkomst in onderling akkoord te beëindigen, de zogenaamde minnelijke beëindiging. Naast wilsovereenstemming tussen de partijen, wordt deze beëindigingsmogelijkheid ook gekoppeld aan een bepaalde formaliteit. Wat is nu het gevolg als deze niet nageleefd wordt?

De syndicus heeft de wettelijke bevoegdheid om de vereniging van mede-eigenaars in rechte te vertegenwoordigen. Wanneer de syndicus als mandataris van de vereniging van mede-eigenaars in rechte wil optreden, moet hij zich in principe laten machtigen door de algemene vergadering alvorens de procedure in te stellen. De vraag stelt zich soms of de syndicus ook moet beschikken over een voorafgaande machtiging van de algemene vergadering alvorens hij hoger beroep kan instellen?

Ondernemers die een nieuw concept willen uitproberen, vinden zelden een geschikt pand. Het klassieke regime van de handelshuur verbindt de huurder voor een termijn van minstens 9 jaar, maar dit vormt voor vele ondernemers een te groot risico. De decreetgever werkte dan ook een nieuw huurregime uit, een huur van korte duur voor pop up stores. Maar wat zijn nu eigenlijk de specifieke regels?

De formaliteit van de registratie zorgt ervoor dat de handelshuurovereenkomst vaste datum verkrijgt. Door de vaste dagtekening wordt de overeenkomst aan derden tegenstelbaar. Ook bij een handelshuurhernieuwing moet de handelshuurder ervoor zorgen dat de hernieuwde overeenkomst vaste datum verwerft, maar hoe gebeurt dit juist?

Iedereen die een beschermd onroerend goed verkoopt, moet in de publiciteit vermelden dat dit pand beschermd is. Ook moet een verwijzing worden opgenomen naar www.onroerenderfgoed.be voor nadere informatie over de rechtsgevolgen. Sinds 1 januari 2016 mag een verkorte vermelding worden gehanteerd voor bepaalde types van vastgoedpubliciteit.

De vereniging van mede-eigenaars kan vrij zijn syndicus benoemen, maar moet er rekening mee houden dat niet iedereen tot syndicus kan worden benoemd.

Stel: een kandidaat-koper en verkoper zijn het eens over de verkoop van een onroerend goed, maar op het moment dat de onderhandse akte dient te worden ondertekend, wenst de koper een extra voorwaarde in te lassen in het compromis. Wat dan?

Het programmadecreet 2016 heeft de Vlaamse woonbonus voor de tweede maal ingrijpend hervormd: de huidige woonbonus voor de enige eigen woning enerzijds en de gewone intrestaftrek & het langetermijnsparen voor de niet-enige eigen woning anderzijds werden ondergebracht in een nieuwe, geïntegreerde Vlaamse woonbonus. Die is op elke eigen woning van toepassing, ongeacht of deze nu enig of niet-enig is. Het nieuwe systeem is in werking getreden op 1 januari 2016; het is dus van toepassing op alle leningen die sinds die datum worden aangegaan.

Een kandidaat-koper brengt eenzijdig schriftelijk bij de bemiddelende vastgoedmakelaar een bod uit voor de aankoop van een bepaald onroerend goed. De kandidaat-koper gaat er soms al te snel van uit dat hij zijn bod ook eenzijdig terug kan intrekken. Kan de bieder dit zomaar doen?

Een huurder die plots van de aardbol lijkt te zijn verdwenen, het gebeurt vaker dan je zou denken. Wat moet of kan de verhuurder in dat geval ondernemen om zijn pand opnieuw te kunnen verhuren?

Niemand mag zonder voorafgaande vergunning de hoofdfunctie van een gebouw volledig of gedeeltelijk wijzigen als de Vlaamse regering deze functiewijziging als vergunningsplichtig heeft bestempeld (art. 4.2.1 VCRO). Een functiewijziging is dus in beginsel niet vergunningsplichtig, behalve wanneer de Vlaamse regering daartoe anders heeft beslist.

De functie van commissaris van de rekeningen werd in de wet van 2 juni 2010 verplicht opgelegd, daar waar deze functie voordien geheel vrijblijvend was. Dit is één van de maatregelen die de wetgever nam om het financieel beleid van de syndicus binnen een vereniging van mede-eigenaars transparanter te maken en te kunnen controleren. De vraag stelt zich wie als commissaris van de rekeningen kan worden aangesteld?

Voor studio’s die gebouwd of vergund zijn voor 1 februari 2008 kan de plaatsing van een wandmeubel met opklapbaar bed de berekening van de oppervlakte van de woon-/slaapkamer verhogen met 2m². Deze uitzonderingsregel kan ervoor zorgen dat in bepaalde gevallen een te kleine studio toch verhuurbaar wordt.

De raad van mede-eigendom heeft als opdracht erop toe te zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert. In de eerste plaats bestaat de taak van de raad van mede-eigendom er dan ook in om toezicht uit te oefenen op het beheer van de syndicus. Daarnaast kan de raad van mede-eigendom ook bepaalde bevoegdheden gedelegeerd krijgen door een beslissing van de algemene vergadering. De vraag rijst of de leden van raad van mede-eigendom in de uitvoering van hun opdracht aansprakelijk kunnen worden gesteld?

De woningbouwwet, beter gekend als de wet Breyne, heeft als doel de nodige bescherming te bieden aan de koper van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of appartement (aankoop van een nieuwbouwwoonst op plan of 'sleutel op de deur'). In het verleden hebben zich immers talrijke misbruiken voorgedaan in hoofde van bepaalde bouwpromotoren die te weinig deskundig waren of onvoldoende vermogend waren.

Met het Wetboek van economisch recht legt de wetgever aan de vastgoedmakelaar de verplichting tot specifieke vermeldingen op zijn of haar website op te nemen. Welke informatie moet de vastgoedmakelaar nu juist op zijn website vermelden?

Hoewel de begrippen opdracht en mandaat in de praktijk vaak door elkaar gebruikt worden, dekken ze beide een volledig andere lading. Wat zijn nu de mogelijke praktische gevolgen van een verkeerd gebruik van de term mandaat? We zetten de belangrijkste principes op een rij.

De vastgoedfiscaliteit in België is voor een belangrijk deel gebaseerd op het kadastraal inkomen, een fictief bedrag dat in theorie overeen zou moeten komen met het gemiddeld normaal netto-inkomen dat het onroerend goed tijdens één jaar aan zijn eigenaar opbrengt. Maar wat als de eigenaar van mening is dat het vastgestelde kadastraal inkomen te hoog ligt?

De vastgoedmakelaar heeft m.b.t. de voorkooprechten voornamelijk een informatieplicht, in die zin dat hij partijen uitdrukkelijk moet informeren over het eventueel bezwaard zijn van het onroerend goed met één of meerdere voorkooprechten. Maar wat als er een voorkooprecht rust op slechts een deel van het onroerend goed waarvoor de vastgoedmakelaar een bemiddelingsopdracht tot verkoop kreeg?

Stel, de uitbater van een kapperszaak beslist om met zijn activiteit te stoppen. Bijgevolg wil hij ook af geraken van de handelshuurovereenkomst die hij voor het pand afsloot. Een potentiële overnemer biedt zich aan, maar de huurder stelt vast dat er in het handelshuurcontract een verbod op overdracht van de huur bedongen is. Moet de huurder dan zonder meer de verplichtingen uit het handelshuurcontract naleven tot wanneer hij zijn wettelijke opzegmogelijkheid kan benutten?

Stel, een syndicus heeft in kader van de verkoop van een appartement op vraag van de notaris zijn contractuele informatieplicht conform artikel 577-11 § 2 nageleefd.  Nadat de syndicus deze informatie meedeelde en nog vóór dat de notariële akte verleed, vond er echter een algemene vergadering plaats waarop een beslissing werd genomen over belangrijke renovatiewerken. De koper was hiervan echter niet op de hoogte. Wat nu?

Huurder en verhuurder sluiten een woninghuurovereenkomst af voor een standaard duur van 9 jaar. De huurder  gebruikt het goed in werkelijkheid echter slechts als uitvalsbasis gedurende het weekend. Wat kan de verhuurder hiertegen ondernemen?

De (fiscale) lasten hebben betrekking op elke andere prestatie die de koper toezegt aan de verkoper in het kader van de verkoop. Lasten zijn dus bijkomende prestaties die de verkoopovereenkomst aan de koper voor de overdracht van het goed boven de prijs oplegt en die de verkoper rechtstreeks of onrechtstreeks tot voordeel strekken.

Op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen is verdeeld volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten, zijn dwingendrechtelijke bepalingen inzake appartementsmede-eigendom van toepassing. In de praktijk stelt de vraag zich soms of van de toepassing van de appartementswet kan worden afgeweken?

In de praktijk komt het vaak voor dat een verkoopovereenkomst wordt aangegaan onder opschortende voorwaarde, bijvoorbeeld van het verkrijgen van een financiering of het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning. Naast opschortende voorwaarden is het niet ondenkbaar dat de verkoopovereenkomst tevens een ontbindende voorwaarde bevat. Nu rijst de vraag welke implicaties dit heeft op het recht op ereloon van de vastgoedmakelaar.

Voor de verpachter is het niet evident om een pachtovereenkomst op te zeggen en op korte termijn terug de vrije beschikking te krijgen over zijn goed. Zo komen de belangen van pachter en verpachter soms lijnrecht tegenover elkaar te staan. Dit verklaart het succes van alternatieve rechtsfiguren zoals kosteloze bruiklening of bezetting ter bede.

De wetgever heeft op gedetailleerde wijze de bevoegdheden van de syndicus opgesomd. De syndicus staat o.m. in voor het beheer van het vermogen van de vereniging. De syndicus is als beheerder van het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars ook belast met het innen van de achterstallen die bepaalde mede-eigenaars hebben ten aanzien van de vereniging.

Naast het aangaan van een klassieke woninghuurovereenkomst voor een duur van 9 jaar, biedt de Woninghuurwet de mogelijkheid om een schriftelijke woninghuurovereenkomst af te sluiten voor een duur die korter is dan of gelijk is aan drie jaar. Een vraagstuk waaromtrent tot op vandaag onduidelijkheid heerst, betreft het al dan niet rechtsgeldig karakter van de contractuele clausule tot vroegtijdige opzegging ten gunste van huurder of verhuurder, bij een woninghuurcontract van korte duur.

Vanaf 1 januari 2015 wordt het ontbreken van dakisolatie gequoteerd in het technisch verslag. Voor de periode tot en met 31 december 2017 kunnen 1 of 3 strafpunten worden toegekend, al naargelang het dak kleiner of groter is dan 16m². In combinatie met andere gebreken kan de afwezigheid van dakisolatie dus leiden tot een ongeschiktverklaring. Maar op welke basis zal de woningcontroleur de aan- of afwezigheid van dakisolatie vaststellen?

Het bodemsaneringsdecreet van 22 februari 1995, vervangen door het decreet van 1 juni 2008 geeft de Vlaamse overheid een belangrijk instrument om verontreinigde gronden te saneren en nieuwe verontreiniging te voorkomen.

Het herroepingsrecht heeft tot gevolg dat de bemiddelingsopdracht tussen de vastgoedmakelaar en de opdrachtgever- consument slechts definitief tot stand komt na verloop van een termijn van 7 werkdagen, te rekenen vanaf de dag die volgt op die van de ondertekening van de bemiddelingsovereenkomst. Zolang deze termijn niet is verstreken, behoudt de consument het recht om kosteloos af te zien van de bemiddelingsovereenkomst.

De notaris moet erop toezien dat de overdracht van een onroerend goed ‘vrij en onbelast’ kan doorgaan. Jammer genoeg zijn er periodes van onzekerheid die niet worden gedekt door de opzoekingen van de notaris. Dit noemt men in het notariële vakjargon het probleem van de 'dode hoek'. Ook de vastgoedmakelaar moet zich hiervan bewust zijn bij de opmaak van de onderhandse verkoopovereenkomst.

In geval van een verkoop op lijfrente, waarbij de te betalen lijfrente nochtans gespreid is over een heel  leven van de lijfrentegenieter, zullen bij het sluiten van de overeenkomst de registratierechten onmiddellijk moeten worden voldaan ten laste van de koper.

Mede-eigendom is een vorm van fysiek samenleven. Waar mensen samenkomen en samenleven is er een reële kans dat dit aanleiding kan geven tot problemen en twisten.

Een koop met lijfrente is een koopovereenkomst waarbij de prijs geheel of gedeeltelijk uit een lijfrente bestaat en waarbij de koper aan de verkoper periodiek een bepaalde geldsom moet betalen gedurende het leven van de verkoper of een derde, het lijf genoemd. Eenvoudig gezegd is een koop met lijfrente een gewone verkoop met een bijzondere betalingsmodaliteit, namelijk geheel of gedeeltelijk via een lijfrente.

Bij handelshuur is het niet ongebruikelijk dat er bij het afsluiten van de huurovereenkomst door de huurder een drempelgeld (‘pas de porte’, ‘sleutelgeld’ of ‘zulle’) moet betaald worden, als voorwaarde om het genot van het gehuurde goed te bekomen. Dit is toegelaten onder de Handelshuurwet.

De verhuur van een gemeubeld goed is geen zeldzaamheid. Studio’s, studentenkoten maar ook appartementen aan zee worden vaak verhuurd, voorzien van huisraad.

Als de huurder van een woning overlijdt, rijst de vraag naar het lot van de huurovereenkomst. Blijft het contract gewoon doorlopen of komt er automatisch een einde aan door het overlijden van de huurder? Wat als er geen gekende erfgenamen zijn? Heeft de verhuurder het recht om zelf de woning te ontruimen?

De Woninghuurwet voorziet in de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen voor eigen gebruik, mits het respecteren van een opzeggingstermijn van 6 maand. Kan een vennootschap, die verhuurder is, ook gebruik maken van deze opzegmogelijkheid, of sluit de vereiste van het werkelijk betrekken van het gehuurde goed dit automatisch uit?

In het kader van fiscale optimalisatie is de gesplitste aankoop ondertussen een gekende techniek. Ondanks de voordelen wordt bij een eventuele beslissing echter best rekening gehouden met alle fiscale consequenties. Zoals bijvoorbeeld met de mogelijke toepassing van de woonbonus door de kinderen. Dit kan immers mogelijks in het gedrang komen.

Soms wensen partijen – los van de wettelijke en/of contractueel voorziene opzeggingsmogelijkheden – in onderling overleg een einde te stellen aan de huurovereenkomst.  Volstaat het dat partijen hun akkoord op papier zetten of zijn er bijkomende formaliteiten vereist?

De pandwissel is de situatie waarbij de woning waarvoor een hypothecaire lening werd afgesloten, wordt vervreemd en de lening blijft bestaan. De oorspronkelijke hypothecaire inschrijving op het onroerend goed wordt overgebracht naar een ander onroerend goed. Men spreekt ook wel van hypotheekoverdracht of hypotheekruil.

De huurovereenkomst is rechtsgeldig indien één van de echtgenoten of wettelijke samenwonenden een huurovereenkomst ondertekent, zonder zijn partner met wie hij de gezinswoning zal delen. Er geldt immers een wettelijk vermoeden dat de huur aan beide echtgenoten (of wettelijk samenwonenden) toebehoort.

Met het koninklijk besluit van 10 december 2012 is er duidelijkheid gekomen met betrekking tot de modernisering van de liften, in het bijzonder met betrekking tot het tijdspad van de modernisering. Wat als de lift niet tijdig gemoderniseerd is? Staan daar sancties tegenover? Het antwoord is 'ja'. De FOD Economie heeft een reeks van sancties voorzien die - na opstelling van een proces-verbaal - zullen worden toegepast bij overtreding van de reglementering.

In een huurrelatie rijst er vaak discussie over de vraag welke herstellingen nu juist voor rekening van de huurder of verhuurder zijn.

Meestal start een huurovereenkomst de eerste dag van de maand. Vaak zijn er echter omstandigheden waarbij het huurcontract best wel in de loop van de maand aanvangt: op uitdrukkelijke vraag van de nieuwe huurder, omdat het de eerste verhuur is of omdat de woning toch leeg staat.  

Er zou verkeerdelijk de indruk kunnen bestaan dat er met de publicatie in het Belgisch Staatsblad van het KB 30 juli 2013 tot goedkeuring van het antiwitwasreglement voor vastgoedmakelaars plots nieuwe verplichtingen aan de vastgoedmakelaars werden opgelegd. Dit klopt echter niet. Het antiwitwasreglement heeft louter de bedoeling om de reeds bestaande verplichtingen ten aanzien van de vastgoedmakelaars in één document te vatten waarbij de bestaande regelgeving wordt verduidelijkt.

Als men anoniem een onroerend goed wil kopen, kan men gebruikmaken van de techniek van de commandverklaring. Deze techniek komt vaak voor bij openbare verkopen, maar is ook handig bij een onderhandse verkoop.

Het verlaagd schenkingsrecht voor bouwgronden gaat al enige tijd mee. Sinds 2003 kan genoten worden van een tariefverlaging met 2% voor schenkingen in rechte lijn (inclusief stiefkinderen), tussen echtgenoten en tussen wettelijk en feitelijk samenwonenden. Bij alle andere schenkingen wordt het tarief verlaagd tot 10%. De tariefverlaging is enkel van toepassing op de geschonken waarde (de schijf) tot 150.000 euro; op alle bijkomende waarde boven de schijven tot 150.000 euro dienen de reguliere tarieven voor de schenking van onroerende goederen te worden betaald.

Huurinkomsten zijn onderworpen aan belasting, maar het fiscale stelsel verschilt volgens het gebruik van het goed

Het uitoefenen van een zelfstandige beroepsactiviteit is niet zonder risico’s. Gaat het over een eenmanszaak, dan is de aansprakelijkheid van de zelfstandige voor beroepsschulden onbeperkt. 

Het inlassen van een opschortende voorwaarde in een verkoopovereenkomst is geen eenzijdige verbintenis, maar een overeenkomst waarbij koper en verkoper hun akkoord nog laten afhangen van de vervulling van een voorwaarde.

Bij handelshuur kunnen partijen op elk ogenblik overgaan tot een minnelijke herziening van de huurprijs. Een onderhandse overeenkomst volstaat hiertoe.

Conform de bepalingen van artikel 215 BW kan de ene echtgenoot niet zonder de instemming van de andere onder bezwarende titel of om niet onder de levenden beschikken over de rechten die hij bezit op het onroerend goed dat het gezin tot voornaamste (en enkel deze voornaamste woning die in de regel samenvalt met de echtelijke verblijfplaats) woning dient, noch dat goed met hypotheek bezwaren.

Onder 'eigen gebruik' wordt verstaan dat het goed persoonlijk en werkelijk zal worden betrokken door de verhuurder zelf of een familielid tot in de derde graad.

Zowel verkoper als koper dienen handelingsbekwaam te zijn om een onroerend goed te kunnen verkopen respectievelijk te kunnen kopen. De vastgoedmakelaar dient na te gaan of de opdrachtgever-eigenaar of kandidaat-koper wel degelijk handelingsbekwaam is. Bekwaamheid is de regel, onbekwaamheid is de uitzondering.

Met de wet van 2 juni 2010 heeft de wetgever de mogelijkheid voorzien om  in groepen van gebouwen deelverenigingen te creëren met of zonder rechtspersoonlijkheid.

Tegenover het besloten karakter van de algemene vergadering staat het recht van eenieder op bijstand van een advocaat. De vereniging van mede-eigenaars is met andere woorden verplicht om de advocaat of technisch raadsman toegang te geven tot de vergadering.

Het faillissement van de huurder of verhuurder maakt niet automatisch een einde aan het huurcontract.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest wordt geconfronteerd met een ernstig tekort aan woningen.

Voor woninghuurovereenkomsten van negen jaar of meer kunnen huurder en verhuurder afspreken om bij het einde van elke driejarige periode de huurprijs te herzien maar dit dient te gebeuren volgens de bijzondere regeling in de Woninghuurwet.

Gehuwd of niet, wie samen een aankoop doet, wenst dat het goed na zijn overlijden naar zijn partner kan gaan met zo weinig mogelijk kosten. De tontine en het beding van aanwas zijn daarvoor de aangewezen instrumenten.

Meestal bedingt de vastgoedmakelaar exclusiviteit bij het afsluiten van een bemiddelingsopdracht. Is de opdrachtgever een consument, dan beperkt de wetgever de duur van de exclusieve opdracht tot maximaal 6 maanden.

Als algemene regel geldt dat de vereniging van mede-eigenaars geen enkele contractuele band heeft met de huurder.

De drie gewesten in België hebben hun eigen regels op vlak van bodemverontreiniging. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn de regels vastgelegd in de Ordonnantie van 5 maart 2009 betreffende het beheer en de sanering van de verontreinigde bodem en in het uitvoeringsbesluit van 24 september 2010.

Het grote verschil tussen een “voorschot” en een “waarborg” is dat van zodra het voorschot is betaald door de koper, dit in het vermogen van de verkoper terecht komt en dat de waarborg in het vermogen van de koper blijft tot het verlijden van de notariële akte. Als men de betaalde geldsom kwalificeert als een voorschot, verlaat deze geldsom dus juridisch gezien onmiddellijk het vermogen van de koper en komt dit de verkoper toe.

De eigenaar die een gezinswoning wil ombouwen tot een woning met verschillende studentenkamers of die een studentenkamer wil inrichten in een privéwoning moet hiervoor  in eerste instantie een bouwvergunning aanvragen. Daarnaast vereist het verhuren van een studentenkamer op zich ook dat een zogenaamde verhuurvergunning (“permis de location”) wordt afgeleverd.

De syndicus is wettelijk verplicht om jaarlijks tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgestelde periode een algemene vergadering te houden.

Welke normen gelden er op vlak van verhuurde woningen in het Vlaamse gewest?  Wat zijn de gevolgen als een verhuurde woning ongeschikt of onbewoonbaar werd verklaard voor de lopende huurovereenkomst?  Wat zijn de gevolgen voor de verhuurder?  En wat is de rol van de vastgoedmakelaar die instaat voor de verhuurbemiddeling hierbij

Het energieprestatiecertificaat (EPC) is verplicht vanaf het moment dat een woning, appartement, studio,... te koop of te huur wordt aangeboden. Op deze manier worden potentiële kopers en huurders ingelicht over de energiezuinigheid van de woning.

Sinds 1 januari 1997 is een belasting ingevoerd op de meerwaarden gerealiseerd op gebouwde onroerende goederen in België.

In het algemeen verlopen er 4 maanden tussen de ondertekening van de "compromis" en de notariële akte. Er kan veel gebeuren in deze periode.

Huuroverdracht en onderhuur zijn twee volstrekt verschillende juridische begrippen.  Bij een huuroverdracht wordt de huurder in het oorspronkelijke huurcontract vervangen. Bij een onderhuur bestaan er twee contracten simultaan, enerzijds het contract van hoofdhuur, anderzijds het contract van onderhuur.

Sinds 1 juli 2008 is de eigenaar van een oudere woning of appartement verplicht om bij de verkoop een elektrische keuring te laten uitvoeren. De keuring heeft enerzijds tot doel om de koper in te lichten omtrent de staat van de bestaande elektrische installatie en anderzijds wenst de overheid de kwaliteit van de oude installaties te verbeteren.

Borgstelling is een overeenkomst waarbij een derde, de borg of borgsteller, zich jegens de schuldeiser verbindt tot betaling van de schuld van diens schuldenaar, voor het geval deze zelf daaraan niet voldoet.

Men dient er zich van bewust te zijn dat de verkoopovereenkomst definitief is van zodra de onderhandse verkoopovereenkomst, het compromis, ondertekend is.