Nieuw inspectieprotocol voor opmaak van EPC's vanaf 1 juli

14 februari 2017
Teaser: 

Vorige week maakten we bekend dat een EPC vanaf 1 juli ook aanwezig moet zijn bij de tekoop- of tehuurstelling van woningen zonder verwarming. Vanaf dan zal ook een nieuw inspectieprotocol en een nieuwe software voor de opmaak van EPC's moeten gebruikt worden.

Kritische geluiden
Medio 2015 leidde een vergelijkende studie van OVED – de belangenorganisatie van de Vlaamse energiedeskundigen – tot zeer kritische geluiden over de betrouwbaarheid van EPC’s. Uit de studie bleek dat eenzelfde gebouw zeer uiteenlopende energiescores kon toebedeeld krijgen, wanneer het door verschillende energiedeskundigen werd beoordeeld. De kengetallen voor een duplex-appartement in Gent varieerden bvb. tussen 242 en 797, met een gemiddelde van 472 kWh/m². OVED wilde met deze studie de aandacht vestigen op inconsistenties en onduidelijkheden in het inspectieprotocol, het document van het VEA (Vlaams Energieagentschap) dat de rekenmethodiek voor het EPC uiteenzet en fungeert als handleiding voor de energiedeskundigen. Maar: het resultaat was vooral een golf van wantrouwen over de kwaliteit van de berekeningen en zelfs over de meerwaarde van het EPC an sich.

Overgangsperiode
De hetze leidde ertoe dat de herziening van het inspectieprotocol, die reeds op de planning stond, werd vervroegd. Na meer dan een jaar overleg werd eind 2016 duidelijk wat er concreet zou veranderen ten gevolge van de evaluatie, die overigens gekoppeld is aan wijzigingen in de berekeningssoftware. De nieuwe versie van het inspectieprotocol zal op 1 juli 2017 in werking treden. De relatieve ruime overgangsperiode moet ruimte laten voor de implementatie van de nieuwe software en voor het informeren en opleiden van de energiedeskundigen, temeer daar een meer uniforme berekening (en minder afwijkingen in het uiteindelijke kengetal) voorop staat.

Woningen zonder verwarming
Het nieuwe inspectieprotocol gaat uit van de veronderstelling dat een residentieel gebouw altijd als geklimatiseerd wordt beschouwd, conform het BVR van 15 juli 2016 (cfr. eerste item onder Informatieplichten op p. x). Omwille van dit BVR zal er nu ook een EPC opgemaakt moeten worden wanneer er geen verwarming aanwezig is in de woning. Het nieuwe inspectieprotocol bevat voor het eerst een methodiek om een EPC op te maken voor een woning zonder verwarming. Bij het ingeven van de verwarmingsinstallatie impliceert dit bvb. dat in de software de vermelding ‘geen RV aanwezig’ moet worden ingevoerd.

Toepassingsgebied
In het nieuwe inspectieprotocol is voor het eerst een overzichtslijst opgenomen van situaties waarbij een EPC wel of niet vereist is.



Plaatsbezoek
Zowel het nieuwe als het huidige inspectieprotocol beklemtonen dat de energiedeskundige verplicht is om de wooneenheid ter plaatse te onderzoeken. Nieuw is dat expliciet en vooraan de tekst staat vermeld dat in geval van een collectieve installatie ook het stooklokaal moet worden onderzocht.

Bewijsstukken
De bewijsstukken die door de eigenaar (of een lasthebber zoals een bemiddelende vastgoedmakelaar) kunnen worden aangeleverd winnen met het nieuwe inspectieprotocol aan belang. In het huidige protocol staat dat de energiedeskundige voor de visuele inspectie de toelichting rond mogelijke bewijsstukken moet bezorgen aan de eigenaar. Volgens het nieuwe inspectieprotocol moet de energiedeskundige tegenover de eigenaar proactief het belang aangeven van de bewijsstukken. De energiedeskundige moet de eigenaar ook duidelijk informeren over de documenten die in aanmerking komen. Voor de visuele inspectie moet de energiedeskundige:

  • De aanstiplijst en de toelichting bezorgen aan de eigenaar of een lasthebber
  • Mogelijke bewijsstukken opvragen
  • Zelf de ontvangen documenten aanduiden op de aanstiplijst

De aanstiplijst zal voortaan altijd moeten worden ondertekend door de eigenaar (of een lasthebber) en de energiedeskundige, ook wanneer er geen bewijsstukken zijn aangebracht.

In het huidige inspectieprotocol staat dat de energiedeskundige zich voor het verzamelen van de invoergegevens in de rekensoftware baseert op de vaststellingen tijdens de visuele inspectie. Vanaf 1 juli 2017 geldt: ‘De energiedeskundige verzamelt de invoergegevens op basis van de vaststellingen tijdens het plaatsbezoek, haalt invoergegevens uit de bewijsstukken of gebruikt de aannamen zoals vastgelegd in het inspectieprotocol.’. Deze nieuwe formulering bevestigt het toegenomen belang van bewijsstukken. Let wel, de regel dat bij tegenspraak tussen visuele vaststelling en de bewijsstukken de bevindingen uit het visueel onderzoek primeren, blijft onverkort van kracht. De voorwaarden opdat een bewijsstuk (behalve foto’s) in overweging kan worden genomen blijven grotendeels hetzelfde. Het bewijsstuk moet als zodoende nog steeds minstens de volgende informatie vermelden:

  • Het volledige adres en/of het kadastraal nummer
  • De auteur. Nieuw is wel dat nu expliciet staat bepaald dat het stuk een handtekening moet bevatten.
  • De datum

Voor het eerst worden een aantal uitzonderingen geformuleerd op deze voorwaarden. Zo kan een plan worden aanvaard als het plaatsbezoek aantoont dat het plan overeenstemt met de wooneenheid.

Het inspectieprotocol bevat steeds een limitatieve lijst van welke bewijsstukken in overweging mogen worden genomen. De categorie ‘plannen’ is in het nieuwe protocol heel wat gedetailleerder uitgewerkt. Vooreerst is de minimale schaal van 1/50ste gesneuveld. Daardoor komen heel wat meer plannen in aanmerking. In concreto kunnen 4 soorten plannen als bewijsstuk fungeren: (1) plannen opgemaakt en ondertekend door de architect voor het aanvragen van een stedenbouwkundige vergunning, (2) de door de vergunning verlenende overheid (gemeente/provincie/gewest) goedgekeurde plannen van een stedenbouwkundige vergunning , (3) uitvoeringsplannen en/of uitvoeringsdetails opgemaakt door de architect of werfleider en (4) as-builtplannen opgemaakt door een architect of aannemer.

Aannemingscontracten ondertekend door de aannemer of de bouwheer zijn toegevoegd aan de lijst, alsook verklaringen van overeenkomstigheid met STS of ATG, opgemaakt en ondertekend door de aannemer.

Voor meer info kan je terecht op www.energiesparen.be/inspectieprotocol-voor-de-opmaak-van-een-epc-bestaande-woongebouwen.

Share: