Nieuw Logiesdecreet vanaf 1 april: wat je zeker moet weten

07 februari 2017
Teaser: 

Op 1 april is het zover. Dan maakt het oude Logiesdecreet plaats voor een volledig nieuw decreet dat andere klemtonen legt. Welke gevolgen heeft dit voor de toeristische verhuurkantoren?

Het nieuwe Logiesdecreet (Decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies) zal op 1 april 2017 in werking treden. Dat staat bepaald in de huidige ontwerpversies van de uitvoeringsbesluiten, die op 23 december 2016 voorlopig zijn goedgekeurd door de Vlaamse regering en die nu voor advies voorliggen bij de Raad van State. De teksten zijn dus nog niet definitief goedgekeurd. Maar, omdat de deadline van 1 april nadert, heeft Toerisme Vlaanderen beslist om de communicatie al op te starten.

Wat moet het toeristisch verhuurkantoor zeker weten over het nieuwe decreet?

Aanmelding

Op het vlak van de aanmelding verandert er weinig voor vakantiewoningen. Het systeem dat we al kenden, wordt eigenlijk verruimd naar alle logiescategorieën. Dat betekent: ook voor de opstart van de uitbating van een hotel of een camping zal het voortaan volstaan om een eenvoudige aanmeldingsprocedure te doorlopen.

De uitbater (of het verhuurkantoor dat de vakantiewoning in beheer heeft) moet de aanmelding uitvoeren binnen een termijn van 14 kalenderdagen nadat de vakantiewoning voor het eerst te huur werd gesteld en publiciteit werd opgestart. Het Agentschap Toerisme-Vlaanderen zal nog een standaardformulier ter beschikking stellen voor de aanmelding, die via aangetekende brief of digitaal zal kunnen verlopen (via een nieuw uitbatersportaal).

Het systeem van vergunningen wordt afgeschaft. In de plaats komt er een vrijwillig systeem van erkenning. Om de erkenning te kunnen verkrijgen, dient het logies te worden gecontroleerd. Als daaruit blijkt dat het logies en de exploitant voldoen aan de basisvoorwaarden, eventueel inclusief de bijzondere openings- en uitbatingsvoorwaarden voor beschermde benamingen, dan zal de erkenning worden toegekend. De exploitant verkrijgt dan het recht om het erkenningsteken te hanteren.

Daarbovenop kan een exploitant vragen om het logies in te delen in de comfortclassificatie. Dat is niet langer verplicht. Erkende logies, die ingedeeld zijn in een comfortclassificatie, krijgen voorrang in de promotie door Toerisme-Vlaanderen. De promotie is echter niet beperkt tot die logies. In tegenstelling tot voorheen, zullen alle geregistreerde toeristische logies in aanmerking komen voor promotie door de overheden. Vroeger werden de aangemelde logies daarvan uitgesloten.

De aanmelding, de aanvraag van een erkenning en de aanvraag tot indeling in de comfortclassificatie gebeuren allemaal middels hetzelfde modelformulier, aangeboden door Toerisme-Vlaanderen. Het is dus perfect mogelijk om bij de aanmelding meteen alle administratieve noodzakelijkheden in één beweging af te ronden.

De eigenaars van logies, die op basis van het oude Logiesdecreet vergund waren, zullen binnenkort door Toerisme-Vlaanderen worden gecontacteerd met de vraag of zij een erkenning wensen en hun indeling in de comfortclassificatie willen behouden.

Basisvoorwaarden voor de exploitatie van een toeristisch logies

Het nieuwe Logiesdecreet schetst een aantal basisvoorwaarden voor de exploitatie van een toeristisch logies, waaraan enerzijds de uitbater en anderzijds het logies moeten voldoen. Die voorwaarden zijn grotendeels dezelfde als onder het oude Decreet, maar het stedenbouwkundige statuut van het pand is geschrapt. Dit wil niet zeggen dat het logies niet langer stedenbouwkundig conform moet zijn, maar wel dat de handhaving hiervan niet langer tot het takenpakket van inspecteurs van Toerisme Vlaanderen behoort. Controles vanuit stedenbouw blijven echter tot de mogelijkheden behoren, met alle sancties die daaruit kunnen voortvloeien.

Ook belangrijk: het logies moet steeds aan alle basisvoorwaarden voldoen maar deze worden niet langer bij de aanvang van de exploitatie gecontroleerd. De exploitatie mag dus steeds worden opgestart zonder dat eerst een inspecteur het pand moet bezoeken. Maar, er zullen natuurlijk nog steeds controles plaatsvinden, met zware straffen op overtredingen rond bijvoorbeeld de brandveiligheid.

Dit betekent een aanzienlijke wijziging voor hotels, campings, … die onder het oude Decreet vooraf vergund moesten zijn, alvorens men het logies kon vermarkten en toeristen mocht ontvangen. Wat is echter de impact voor vakantiewoningen? In die sector kon men immers bij de aanmeldingsprocedure verklaren op eer dat aan alle voorwaarden is voldaan.

Die methode van verklaringen op eer valt nu weg. Een vakantiewoning moet dus, net zoals in alle andere toeristische sectoren, beschikken over alle documenten, attesten, … die nodig zijn om aan te tonen dat aan alle basisvoorwaarden van het Decreet is voldaan. De aanwezigheid van die documenten, attesten, … (met als belangrijkste het brandveiligheidsattest) wordt niet gecontroleerd bij de opstart van de exploitatie (bij de aanmelding), maar wel bij de steekproefsgewijze controles die Toerisme Vlaanderen zal uitvoeren. Als bij die controles blijkt dat er geen brandveiligheidsattest voorhanden is, dan kan er een boete worden opgelegd van €250€ tot €25.000.

De basisvoorwaarden in het Decreet zijn:

  1. Conformiteit met de brandveiligheidsvoorschriften, zoals geattesteerd door een brandveiligheidsattest;
  2. De voor de toerist toegankelijke ruimtes moeten  voldoende proper en onderhouden zijn;
  3. Een logies mag niet gecommercialiseerd worden voor minder dan één nacht (rendez-vousplekken worden van het toepassingsgebied van het Logiesdecreet uitgesloten);
  4. De exploitant moet beschikken over een verzekering burgerlijke aansprakelijkheid;
  5. De exploitant en/of de feitelijke beheerder mogen niet veroordeeld zijn voor een ernstig misdrijf, zoals geattesteerd door een uittreksel uit het strafregister
  6. De exploitant beschikt over een geldig eigendomsbewijs of een geldige huurovereenkomst of concessie;
  7. Het logies voldoet aan de algemene openings- en uitbatingsvoorwaarden;
  8. De exploitant moet bepaalde informatie ter beschikking stellen aan de toerist.

Op het brandveiligheidsattest gaan we verder nog uitgebreid in.

De verzekeringsplicht bestaat uit volgende polissen: (1) brand gebouw, (2) brand inboedel, (3) burgerlijke aansprakelijkheid gebouw en (4) burgerlijke aansprakelijkheid uitbating. Die laatste polis is niet vereist als de toerist het gebruiksrecht krijgt voor het volledige logies. Voor vakantiewoningen is dus geen polis burgerlijke aansprakelijkheid uitbating vereist.

Het Agentschap Toerisme Vlaanderen zal nog een modeldocument ter beschikking stellen om de conformiteit op vlak van verzekeringen te attesteren.

De algemene openings- en uitbatingsvoorwaarden bevatten een aantal minimale eisen op het vlak van voorzieningen en meubilair. Een kort overzicht: een logies moet beschikken over voldoende bedden, met matras en hoofdkussen, en over een kledingkast of dergelijke. Elke slaapruimte moet beschikken over een vrij stopcontact, gordijnen en een verlichtingsschakelaar. Voldoende elektrische verlichting en verluchtingsmogelijkheden zijn vereist. Op het vlak van sanitair moet er een bad (met stop) of een douche (met douchegordijn) zijn, alsook een wastafel, een wastafelspiegel met extra stopcontact en een toilet met een bril en een vuilnisbakje met deksel of een pedaalemmer.

Het gaat dus om de absolute basisvoorzieningen.

Tenslotte moet de volgende informatie worden verstrekt aan toeristen: (1) de naam en contactgegevens van de exploitant, (2) de contactgegevens van Toerisme Vlaanderen, met de vermelding dat bij Toerisme Vlaanderen verdere informatie verkregen kan worden over de reglementering en dat de toerist bij het Agentschap een klacht kan indienen.

Bijzondere exploitatievoorwaarden

De exploitant heeft de optie om zijn/haar logies op de markt aan te bieden onder de overkoepelende naam ‘toeristisch logies’. Maar, een andere optie is om het logies te vermarkten onder een beschermde benaming (hotel, camping, …). Aan dergelijke beschermde benaming zijn bijzondere exploitatievoorwaarden verbonden.

Voor de sector van de vakantiewoningen zijn de volgende benamingen beschermd: vakantiewoning, vakantieappartement, vakantiestudio, vakantiebungalow, vakantiehuis, vakantievilla, vakantiechalet en vakantieflat. Ook elke afgeleide benaming, term, vertaling of schrijfwijze van een van deze benamingen  is beschermd.

De bijzondere exploitatievoorwaarden zijn uitgebreid omschreven in een bijlage bij het voorlopig goedgekeurde Algemeen Uitvoeringsbesluit. Het is niet mogelijk om alle voorwaarden hier te overlopen. Wat volgt, is dus beperkt tot een onvolledige bloemlezing.

De vakantiewoning moet een eigen afsluitbare ingang hebben. Het moet mogelijk zijn om minstens de zitgedeelten, de eetgedeelten en de badgelegenheden van de woning te verwarmen tot 20 °C. Er moet een zitplaats beschikbaar zijn per twee slaapplaatsen. In de bijzondere exploitatievoorwaarden is er net zoals vroeger aandacht voor de kookvoorzieningen (keukenwerkblad, afwasbak, kookplaat met minstens 2 pitten, koelkast met een inhoud van minstens 90 liter, vaatwerk en keukengerei, …). Ook moeten er diverse schoonmaakvoorzieningen aanwezig zijn (stofzuiger, emmer en dweil, …).

En, niet-onbelangrijk voor de toeristische verhuurkantoren: de exploitant van de vakantiewoning of het verhuurkantoor moet bereikbaar zijn tijdens de kantooruren.

Het is perfect mogelijk om de erkenning aan te vragen onder de beschermde benaming ‘vakantiewoning’. In plaats van ‘erkend logies’ mag de exploitant dan in de publiciteit ‘erkende vakantiewoning’ vermelden.

Brandveiligheid

De vereisten inzake brandveiligheid hebben de grootste impact op de sector van de vakantiewoningen. De verklaring op eer dat de woning voldoet op het vlak van brandveiligheid valt immers weg; voortaan zal elke vakantiewoning over een brandveiligheidsattest moeten beschikken.

Natuurlijk is het totaal onrealistisch om te verwachten dat voor bijna 14.000 vakantiewoningen aan de Kust op amper drie maanden tijd een brandveiligheidsattest zou worden verkregen. Daarom is er op uitdrukkelijke vraag van CIB Vlaanderen en CIB Kust een overgangsregeling ingevoerd. Voor alle reeds aangemelde vakantiewoningen geldt dat het brandveiligheidsattest er pas tegen uiterlijk 1 april 2018 moet zijn. Reeds aangemelde vakantiewoningen krijgen dus één jaar respijt.

Dit heeft een aantal belangrijke consequenties. Ten eerste is het absoluut prioritair om alle vakantiewoningen die om gelijk welke reden nog niet zijn aangemeld alsnog aan te melden. Pas dan kan men immers genieten van de overgangsregeling. Alle vakantiewoningen die op 1 april 2017 niet zijn aangemeld moeten immers op diezelfde dag over een brandveiligheidsattest beschikken. Is dat niet het geval, dan is er het risico om bij controle een boete opgelegd te krijgen tussen €250 €25.000, nog los van de eventuele impact op de aansprakelijkheid als er effectief iets misloopt.

Anderzijds, voor vakantiewoningen die wel reeds aangemeld zijn, kan vanaf 1 april 2017 de aanvraag voor een brandveiligheidsattest verlopen volgens de nieuwe procedure. Die is administratief toch wel een pak eenvoudiger en er zijn ook minder kosten mee gemoeid dan vandaag het geval is. De verplichte visering door de burgemeester is immers geschrapt. AIB Vinçotte zal daardoor snel het bezoek ter plaatse kunnen afhandelen en het attest uitreiken.

Voor de aangemelde vakantiewoningen is de boodschap dus: wacht tot na 1 april 2017 om een brandveiligheidsattest aan te vragen maar wacht daarna ook niet te lang. 1 april 2018 is immers ook nog steeds vrij kort dag.

Bestaande brandveiligheidsattesten blijven uiteraard geldig tot ze verlopen (na 7 jaar). Maar, vanaf 1 april 2017 bedraagt de geldigheidsduur van het brandveiligheidsattest 8 jaar. Een jaartje meer dus, misschien niet veel maar toch een stap in de goede richting.

Ligt de vakantiewoning buiten bereik van de brandweerladder, dan is er in principe geen tweede vluchtweg aanwezig. Dat is een probleem, want de vereiste om over een tweede vluchtweg te beschikken is behouden in het nieuwe Brandveiligheidsbesluit (zoals dit op 23 december 2016 voorlopig werd goedgekeurd). In dit scenario zal het verhuurkantoor een aanvraag voor een afwijking moeten indienen bij de Technische Commissie Brandveiligheid. Daarbij zal men moeten proberen aantonen dat er een equivalent brandveiligheidsniveau kan worden geboden, wat allerminst evident zal zijn.

De brandveiligheidsvereisten zijn net als vroeger vastgelegd in bijlagen bij het Brandveiligheidsbesluit. Maar, de grens om te vallen onder de strengere eisen zijn ietwat versoepeld. Voortaan vallen vakantiewoningen tot 12 slaapplaatsen onder de meest eenvoudige bijlage. Onder het oude Decreet zijn er verschillende grenzen, naargelang het om een woning of een appartement. Dat onderscheid is op de schop gegaan.

Belangrijk onderdeel van de brandveiligheidsvereisten zijn de verplichte keuringen. Hier heeft de Vlaamse regering een kans om echt administratief te vereenvoudigen links laten liggen. Zo is de verplichte keuring van de elektriciteit nog altijd verplicht om de 5 jaar, terwijl een periodiciteit van 10 jaar of nog eerder 25 jaar bijvoorbeeld veel logischer zou zijn geweest. Enkel voor de keuring van de verwarmingsinstallatie is er een lichte versoepeling.

Als AIB Vinçotte vaststelt dat de woning conform is met de brandveiligheidsvereisten, dan zal er een brandveiligheidsattest worden uitgereikt. Onder de nieuwe regelgeving is dit een attest type A (conform). Nieuw is dat ook bij een de facto weigering een attest zal worden uitgereikt, maar dan van het type C. Daarnaast wordt er ook een type Abis ingevoerd (attest na het uitvoeren van werken dat loopt tot het einde van de geldigheidsduur van een eerder attest type A).

Comfortclassificatie

Naast de erkenning is het ook mogelijk om facultatief te vragen om de vakantiewoning in te delen in de comfortclassificatie. In de comfortclassificatie worden aan de vakantiewoning een bepaald aantal sterren toegekend naarmate deze beter of slechter scoort op een hele resem aan criteria, die meestal verbonden zijn aan de uitrusting. De vakantiewoning kan bijvoorbeeld punten scoren als er een waterkoker aanwezig is, of voor een oplaadstation voor elektrische voertuigen.

Van de implementatie van het nieuwe Logiesdecreet is gebruikgemaakt om de bestaande comfortclassificatie te actualiseren en om deze aan te passen aan de verwachtingen en de eisen van de moderne toerist. Maar, het aantal punten vereist voor de verschillende sterren is niet aangepast.

Voor de exploitant of het toeristisch verhuurkantoor biedt de indeling in de comfortclassificatie het voordeel dat het uitrustingsniveau van de vakantiewoning vergeleken kan worden met andere logies. Als de woning veel sterren behaalt, mag men dit gerust zien als een kwaliteitslabel dat ook de nodige voordelen biedt in de publiciteit.

Rol van tussenpersonen

Nieuw is dat de regelgeving die op 1 april 2017 in werking zal treden expliciet aandacht heeft voor de rol van tussenpersonen. Één en ander laat zich verklaren door de intentie van de parlementsleden om Airbnb-woningen onder het toepassingsgebied van de toeristische regelgeving te brengen. Om dit praktisch haalbaar te maken, was het vereist om ook de tussenpersonen (waaronder Airbnb) bepaalde taken te kunnen opleggen. Maar ook de toeristische verhuurkantoren vallen onder de definitie.

Een tussenpersoon wordt omschreven als ‘elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op eender welke wijze tegen betaling bemiddelt bij het aanbieden van een toeristisch logies op de toeristische markt, promotie maakt voor een toeristisch logies of diensten aanbiedt via dewelke exploitanten en toeristen rechtstreeks met elkaar in contact kunnen treden.’

De tussenpersonen worden in het Decreet bijvoorbeeld verplicht om op schriftelijk verzoek de gegevens van de exploitant en de adresgegevens van de toeristische logies, waarvoor zij bemiddelen of promotie maken, mede te delen aan controleurs of aan de agenten van de federale en lokale politie. Wie dat niet doet, kan bestraft worden met een administratieve geldboete van €250€ tot €25.000. Dit mechanisme moet Toerisme-Vlaanderen bijvoorbeeld de mogelijkheid geven om van Airbnb de noodzakelijke gegevens te verkrijgen om bepaalde eigenaars aan te spreken. De verplichting geldt evenwel voor alle tussenpersonen, inclusief dus de toeristische verhuurkantoren.

Niet onbelangrijk: alle tussenpersonen, exploitanten en toeristische spelers moeten aan dezelfde voorwaarden voldoen. Dat betekent dat ook Airbnb de verantwoordelijkheid heeft om na te gaan of de woningen, appartementen, … die via het platform aan de markt worden aangeboden conform zijn met alle vereisten verbonden aan het Logiesdecreet.

What next?

Zoals eerder aangegeven heeft de Vlaamse regering de ontwerpteksten voor de uitvoeringsbesluiten principieel goedgekeurd op 23 december 2016. De teksten liggen nu voor bij de Raad van State voor advies. Ten gevolge van dat advies kan nog één en ander wijzigen. Vermoedelijk gaat het daarbij vooral om punten en komma’s maar zeker is dat niet.

We moeten dus de finale teksten afwachten. De bovenstaande bespreking is gebaseerd op de huidige ontwerpen en – al is de kans klein – er kunnen zich nog wijzigingen voordoen. We zullen dus zeker nog communiceren wanneer de definitieve teksten beschikbaar zijn.

Op 30 mei kan je in Oostende de VIVO-opleiding ‘Het nieuwe Vlaamse Logiesdecreet: aandachtspunten voor de verhuurkantoren’  volgen. Leden van CIB Kust kunnen deze opleiding gratis bijwonen.

 

Share: