Nieuwe procedure voor opvragen attest klein beschrijf

12 september 2017
Teaser: 

Om het risico op latere controleschattingen van het kadastraal inkomen te verminderen en te voorkomen dat de koper alsnog het klein beschrijf wordt ontzegd, is het standaardpraktijk om een uittreksel uit de kadastrale legger, het ‘attest klein beschrijf’, op te vragen. Hieraan is op zich niets gewijzigd. Wel stellen we vast dat de procedure om zo’n attest op te vragen veranderd is.

Voor geïnteresseerde kandidaat-kopers is het vaak een belangrijke vraag: kan de aankoop onder klein beschrijf of niet? Cruciaal criterium daarvoor is de grens van €745 niet-geïndexeerd KI (eventueel hoger naargelang het aantal kinderen).

Hoeveel het KI bedraagt, is terug te vinden op bijvoorbeeld het aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing. Maar absolute zekerheid biedt dit niet. Een controleschatting en een herziening van het KI is immers altijd mogelijk, zelfs wanneer daardoor de grens van €745 wordt overschreden en er plots sprake is van groot beschrijf. Dat dergelijke controleschattingen effectief worden uitgevoerd is absoluut geen nieuw gegeven.

Opvragen attest klein beschrijf dekt risico voor koper in
Evenmin nieuw is dat het risico voor de (kandidaat-)koper ingedekt kan worden door het aanvragen van een uittreksel uit de kadastrale legger. Wanneer de aanvrager daarbij uitdrukkelijk vermeldt dat het gaat om een aanvraag in het kader van een aankoop onder klein beschrijf, zal de Algemene Administratie voor de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) zich in het attest uitspreken over het KI.

In feite moet de AAPD door deze aanvraag snel een beslissing nemen om al dan niet het KI te herzien. Want het KI dat (al dan niet na een controleschatting en een herziening) opgenomen wordt in het uittreksel is bindend voor de fiscus. Wanneer dit KI lager is dan €745 zal het klein beschrijf in principe van toepassing zijn (wanneer ook aan de andere voorwaarden is voldaan).

Via deze methode van het aanvragen van een kadastraal uittreksel kan dus rechtszekerheid worden geboden aan (kandidaat-)kopers inzake de mogelijkheid van klein beschrijf. Het risico op een latere controleschatting en herziening wordt uitgesloten. Beschikt men niet over een dergelijk uittreksel, een ‘attest klein beschrijf’, dan blijft dat risico bestaan. En dit zelfs na het verlijden van de authentieke akte, waarbij de fiscus met terugwerkende kracht het groot beschrijf en dus het betalen van aanvullende registratierechten kan opeisen. Het klein beschrijf wordt dus via het uittreksel uit de kadastrale legger (attest klein beschrijf) ‘fiscus-proof’.

Daarom wordt in het kader van vastgoedtransacties standaard een attest klein beschrijf aangevraagd. Ook hieraan is niets veranderd.

Aanvraagprocedure gewijzigd
Wat wel werd gewijzigd is de achterliggende procedure. Sinds kort hanteert de Dienst Opmeting en Waarderingen van de AAPD een nieuwe werkwijze, waarbij alleen de notarissen een attest klein beschrijf kunnen opvragen. Enkel de notarissen zouden dus over de effectieve attestatie rond de grens van €745 niet-geïndexeerd KI kunnen beschikken. Een aantal notarissen hebben de afgelopen weken ook in deze zin gecommuniceerd richting enkele CIB-leden.

De kwestie ligt intussen op tafel. Doel is dat de vastgoedmakelaars in de toekomst op dezelfde wijze als de notarissen via digitale weg (kadasterfinder) attesten van klein beschrijf zullen kunnen opvragen. We houden onze leden alvast op de hoogte van de verdere ontwikkelingen.

Share: