Opgelet bij lijstbeding: 7 ‘werkdagen’ is niet hetzelfde als 7 ‘dagen’

29 augustus 2017
Teaser: 

Wil je als vastgoedmakelaar een beroep doen op het lijstbeding in een bemiddelingsovereenkomst, dan moet je de termijn voor het verzenden van de lijst aan de verkoper correct naleven. Extra voorzichtigheid is nodig wanneer de bemiddelingsovereenkomst spreekt van ‘zeven dagen’ in plaats van ‘zeven werkdagen’. Dit staat immers gelijk aan een strengere regeling in het voordeel van de consument (de verkoper), waar deze zich steeds op kan beroepen. Zelfs als de lijst slechts één dag te laat wordt toegestuurd dreigt de vastgoedmakelaar elk recht op ereloon te verliezen. Zo oordeelde ook het Gentse Hof van Beroep in een recent arrest.

De feiten
Het Gentse Hof van Beroep moest zich uitspreken over de vraag of de voorwaarden vervuld waren om na de beëindiging van de bemiddelingsopdracht aanspraak te kunnen maken op ereloon bij verkoop binnen de 6 maand aan iemand op de lijst van kandidaat-kopers, zoals voorzien in artikel 2,7° (het zgn. lijstbeding). De feiten van het dossier waren de volgende:

Beide partijen sloten een bemiddelingsopdracht af op 25 november 2011, die tot een einde kwam op 8 april 2012. Vervolgens bezorgde de vastgoedmakelaar op 16 april 2012 de lijst met kandidaat-kopers aan wie precieze en individuele informatie werd verstrekt lopende de bemiddelingsopdracht.

Op 27 april 2012 werd, door bemiddeling van een andere vastgoedmakelaar, het bewuste onroerend goed verkocht aan een kandidaat-koper, die op de lijst van de eerste vastgoedmakelaar voorkwam. De eerste vastgoedmakelaar claimde dan ook diens ereloon op basis van het lijstbeding.

Voldoen aan meerdere voorwaarden
In eerste aanleg werd de vordering van de eerste vastgoedmakelaar ongegrond verklaard. De eerste rechter oordeelde dat, opdat de makelaar aanspraak kon maken op ereloon na beëindiging van de opdracht, er voldaan moest zijn aan de volgende cumulatieve voorwaarden:

  • het recht moet bedongen zijn in een schriftelijke overeenkomst;
  • het goed moet verkocht worden binnen de zes maanden na het einde van de overeenkomst;
  • de koper moet iemand zijn aan wie de makelaar precieze en individuele informatie heeft bezorgd of die met deze persoon in een zodanige verhouding staat dat redelijkerwijze valt aan te nemen dat hij ten gevolge van die verhouding over de verschafte informatie beschikt;
  • de makelaar moet binnen de zeven werkdagen na het einde van de overeenkomst de lijst overmaken van de personen aan wie hij precieze en individuele informatie heeft bezorgd.

De eerste rechter voegt hieraan toe dat de vastgoedmakelaar in de bemiddelingsopdracht geen regeling mag opnemen die minder gunstig is voor de consument, gelet op het dwingend karakter van artikel 2,7° KB bemiddelingsopdrachten. Daarentegen is het opnemen van een regeling, die strenger is voor de vastgoedmakelaar, wel toegestaan.

Bemiddelingsopdracht spreekt over zeven dagen ipv zeven werkdagen
In die zin moest opgemerkt worden dat de kwestieuze bemiddelingsopdracht voorzag dat de lijst van personen aan wie de vastgoedmakelaar precieze en individuele informatie had overgemaakt, binnen de zeven dagen na het verstrijken van de overeenkomst per aangetekende brief aan de opdrachtgever diende overgemaakt te worden. De clausule in de bemiddelingsopdracht bepaalde de termijn voor het overmaken van de lijst dus op zeven dagen en niet op zeven werkdagen, cfr. de letterlijke bewoordingen van artikel 2,7° KB bemiddelingsopdrachten.

Door de lijst niet binnen de zeven dagen na het einde van de overeenkomst over te maken, ontnam de vastgoedmakelaar volgens de rechter elk rechtsgevolg aan dit beding, dat partijen nochtans tot wet strekt.

De beroepsrechter volgde het oordeel van de eerste rechter en stelde dat de vastgoedmakelaar niet kon bijgetreden worden in diens redenering dat de termijn van “zeven dagen” diende begrepen te worden als “zeven werkdagen” in de zin van artikel 2,7° van het KB. Indien het werkelijk de bedoeling was geweest om dit beding letterlijk toe te passen, dan hadden partijen de letterlijke tekst van het bewuste artikel gewoon overgenomen in de bemiddelingsopdracht.

Conclusie: recht op ereloon vervalt
Gezien de lijst met potentiële kandidaat-kopers pas werd verzonden op 16 april 2012,  en dus niet binnen de 7 dagen na het verstrijken van de overeenkomst, was niet voldaan aan één van de cumulatieve voorwaarden om aanspraak te kunnen maken op ereloon na het beëindigen van de opdracht. De vordering van de vastgoedmakelaar tot betaling van het ereloon werd dan ook in graad van beroep afgewezen als ongegrond.

(Gent, 12e bis Kamer, 4 januari 2017)

 

Share: